任売ウォッチング のアーカイブ

私の地元の方から相談を受けました。

いわく、東京の任売専門の業者さんから、

「弊社にはたくさん投資家がいて、競売にかかってしまった家を任意売却で購入し、住んでいる人がそのまま住めるよう

家賃で貸していただけます。」　と。

つまりは相談者の家が競売にかかることを配当要求で知り、その前に投資家に買ってもらえば家賃を払うことになるけど

そのまま住み続けることができますよ！いい話でしょう！という訳ですが、どうしたらいいでしょう？

そこで、すかさずお尋ねしたのは「いくらで賃借できるのですか？」ということ、

聞けば、毎月１０万円でいいということでしたが、これまでの住宅ローンの支払いが１１万円と少し、それにボーナス払いが２０万円程度

という。つまり、１０万円で借りれば月々も安くなるしボーナス分は支払う必要がないからお得ですよ！というわけ。

これがリースバックというやつです。

で、とりあえず相談者に提示された売却金額は８５０万円。

私の地元では築１０年くらいの戸建でもこのくらいが相場といえば相場ですが、投資利回りを考えると、単純に１４％以上も回る

仕組みです。投資家にとったらテナント付の物件ですから面白いですよね。

しかし、相談者には

「同じくらいの物件だったら賃貸で６万程度で借りられるはずでしょう。ボーナス払いと、月々が多少減ったところで大変なのは

目に見えていますよ、今回は少しでも高く売ることを考えて別の賃貸に移られた方が良いと思います。」と私なりのアドバイスしました。

だって、そうでしょう。任売であれば８５０万よりもう少しは高く売れそうな物件せす。住み続けられるということは魅力ですが、

家賃相場並みに借りられるのであれば、または、収入に合った賃料であれば良いとは思いますが、投資家の理論で任売を

勧めているのがありありです。

結局のところ通常に売却し、違うところに移り住む方向になりましたが、今、同じような事を提案されているなら、

どうしてローンが返済できなかったのかもう一度よくお考え下さい。

安く売って高く住み続けることはおやめ下さい。

※競売にかけられる不動産が増えています。競売になってしまったらどうなるのか？競売になるといくらくらいになってしまうのか？

など不安や疑問が多いと思います。手を打つなら早めにすることが一番です。些細なことでもご相談下さい。

相談はもちろん無料ですし、相談だけでも大丈夫です。

東日本大震災時に液状化の問題が具体的にクローズアップされて以降不動産の物件調査にはこの液状化に注意している。

しかしながら、これを調べるのはなかなかやっかいで、行政などが把握し、液状化マップなどで、液状化が懸念される地域ということであれば、

現実問題としてそれを査定や、物件の説明にも加えるわけですが、はっきり言って、かなり古い時代に河川敷きだったり沼地だったりして、

その地域が液状化が懸念される地域としてチェックされてない場合が多いと思います。

今、進めようとしている案件もそんな要素があります。

住宅なのですが、先の地震では液状化の兆候はなく、実際に家が傾いたり、近くのマンホールがずれあがったり、下水が噴出したりということは皆無なのですが、持ち主の方いわく、どうやら昔はこのあたりが沼地だったようだと、以前誰かに聞いたことがある、と教えてくれました。

と、これは聞かなかったことに！というわけにもいかず、（沼地だったらかなりまずい状況と思いつつ）沼地でないことを、または地質的に液状化の心配のない裏づけを取らなければなりません。

実務的には液状化が考えられるような場所の場合、具体的に震度いくつくらいで、液状化が発生する、とか、新築する場合はくいをどのくらい打たねばならないとかというような調査が必要になります。これはお金と時間が多少かかりますが、専門家に依頼して調べてもらうことが可能です。

いずれにせよ、耐震や液状化の問題が瑕疵担保免責が通常の任意売却においては重要なポイントになっていることは間違いありません。

最近の任売相談で多いのが平成７年から平成１０年くらいに旧住宅金融公庫から住宅ローンを借入して新築した住宅。

平成５年から平成１２年までの７年間がこのローンに実施期間でしたが、返済が始まって最初の５年はそれこそ家賃並みの返済額で済んでいたものが６年目から元利返済が急に高くなるという、いわゆるステップ返済というもの。

以前からこのローンに対する不満はあちこちで言われていたのですが、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）も金融円滑化法などもあり、返済期間の延長などにも対応してきたのですが、やはりこの不況はその想定を上回ってしまっているようです。

返済期間を延長して、６年目以降の返済額をできるだけ低く抑えるようにしても、現実的にはそれほで抑えられず、また、収入が以前より低くなってしまう人が多く、結局、ローンを払えなくなってしまった人が急増しています。

競売よりも任売ということで、任売を勧めていますが、新築時に比べ、土地の値下がり、流通の鈍化、建物の経年などから、大分低い金額になってしまっています。

しかしながら、平成８年～というとまだ比較的新しいので、一般の購入者を見つけることができれば市場相場に近い金額で売却が可能です。

また、多くの場合、競売と違って転居費用なども捻出できます。できるだけ、高く売却することで、当然残債も減らせるわけですが、ここで重要なのは時間ですね。

通常、住宅ローンの返済が止まってから３ヶ月過ぎると一括返済を求められ、任売を勧められます。放っておくと、競売へまっしぐらです。

この時期に任売を決心できれば、最悪の結果を招かなくても済むことになります。

任売では時期が早いうちは一般の購入者を買手として探すのがベストですが、競売のスケジュールで余裕がなくなってくると、債権者が許可できる金額で売却せざるをえなくなってしまいます。許可できる金額が提示できなければ競売です。転居費用などは出ないと考えた方が賢明です。

できるだけ早いタイミングで、必要な方法を選択してください。

首都圏直撃の台風１５号、帰宅困難者の映像を見ると３．１１を思い出します。

私はセーフでしたが、周りの人の中には家に着くまで通常の４倍の時間がかかった人や、電車の中で７時間も閉じ込められた人など

さんざんな目にあったようです。もっとも、地震と違い、台風の進路は前からわかっているので、脆弱な首都圏の交通を予測すれば早めの対応ができたのかもしれませんが、現実的には仕事もあるし、こんなになるとは思わなかった人が多かったということでしょう。

さて、最近の任売ウォッチングで気がかりなのは、３年前のリーマンショック後、金融円滑化法により、住宅ローンをリスケジュールして一息ついていた人たちが破綻するケースが多くなっていることです。

リスケして毎月の負担額が減り、住宅ローンを返していけるようになったはずなのに、景気の悪さで収入がさらに減ったり、仕事を失ってしまう人が増えていることと、金融機関がこれ以上のリスケに応じなくなったため、競売に踏み切るケースが多くなっています。

まさに、こんなことになるとは思わなかった！ということです。

競売ぎりぎりまで、何にもしない人や、直前になって対処しようとする人、計画的に対処しようと早くから動き始めたのに間違った方向に動いている人等まちまち、様々ですが、そんな状況にある時だからこそ自分の状況をよく考えベストだと思う方向に舵をきらなければならないと思います。

今後こういったリスケ後のローン破綻はますます増えていくと思います。

ひとりで悩まず、的確な判断をしてください。

相談はいつでもお気軽にどうぞ。