任意売却がわかる用語 のアーカイブ

競売の申立てをされ、裁判所がこれを認めるとひとつひとつに事件番号というのが付きます。

その事件番号の前には事件番号記号というのが付きます。

例えば、平成２２年(ケ)第○○○号というやつです。

最初の平成２２年は何年に事件となったか。(競売を申し立てられると事件になるんですよ)

第○○○号は数字で表記されます。１２３号とか４５６号とか。単にその事件の番号です。

この前に付いている「ケ」は事件番号記号で、この記号からだいたいどんな事件なのかわかるようになっています。

簡易裁判所か地方裁判所または高等裁判書民事、刑事というものから、事件の内容も。

我々がよくでくわすのが、「ヌ」や「ケ」です。

「ヌ」は地方裁判所で不動産、船舶、航空機自動車及び建設機械に関する強制執行事件。

お金の貸し借りで担保などには入れていなかったけど、裁判なんかで負けて判決が出たので、差し押さえられて、競売にかけられるような場合に付きます。

「ケ」はよく見るやつで、不動産、船舶、航空機、自動車及び建設機械を目的とする担保権の実行としての競売等事件。

住宅ローンを借りるときに対象不動産を担保に入れて、払えなくなると担保権を実行されます。競売や任売です。

先日「ワ」という記号のついた事件の相談を受けました。

「ワ」とは地方裁判所での通常訴訟です。

借りたお金が約束通り払えず、裁判を起こされ、負けた結果、不動産を差押えられたものでした。

裁判の目的がはじめから不動産の差し押さえ等でなくても、裁判で支払い命令などの判決を取れば不動産の差押えも簡単にできるということです。

でいれば、そうなる前に和解などにより解決したいものです。

不動産取引には宅地建物取引業法で定められている媒介契約をしなければなりません。

媒介契約には３種類あり、

「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」となっています。

「一般媒介契約」は売主さんは複数の不動産業者に依頼ができる、というもので、売主、媒介者にとって比較的自由な契約ですが、不動産業者にとってはあまり親身になれない契約形態ですかね。

「専任媒介契約」とは売主さんは契約をした不動産業者だけに媒介を依頼するものです。重複して媒介を依頼することはできません。他の不動産業者が媒介した場合でも契約した不動産業者には媒介手数料を支払う義務が生じます。１回の契約期間は３ヶ月となっています。不動産業者はレインズという業者のみ閲覧できる指定流通機構に情報を登録しなければいけなかったり、２週間に１回以上進捗状況を報告しなければならないといった規制があります。しかし、依頼者が自ら探した買主に対しては不動産業者を介さないで契約することができます。

「専属専任媒介」は専任媒介での自ら探してきた相手との契約についても規制をしています。この契約をした不動産業者の義務もそれなりに厳しく、契約した日から５日以内にレインズへの登録をしなければならず、また、１週間に１回以上の報告義務を課しています。依頼者、媒介者どちらも制約がきついですが、依頼された業者も必死で買主探しますから３種類の媒介契約の中では１番早く契約ができる可能性が高いです。

任意売却においても、売却依頼が決定したら専任媒介もしくは専属専任媒介契約を行います。一般媒介はまずしませんね。

債権者との交渉をする場合でも媒介契約書を提示する場合がほとんどです。そうしないと、まずは相手にされません。

媒介の契約期間は３ヶ月。この間に任売を成功させることができるかが依頼者にとって重要なポイントになります。３ヶ月経ち任売成功できなければ他の業者を選ぶことができますが、時既に遅しという結果にもなりかねないので、任売を依頼する時はその業者の実績やノウハウをよく聞いて判断しなければいけません。

今日から仕事始めです。

年末年始頭をからっぽにして、と思っていたのですが、やはり、１２月から続いている案件が気になってしまい、忘れていたのは、寝てる時と、お酒が入っている時くらいでしたから、普段とあまり変わらないですね。

今日はさすがに掛かってくる電話も少なく、掛かってきても新年の挨拶で、まだエンジンはかかってないというところです。

しかし、来週には債権者との第一回目の打合せがあり、今日はその下準備に忙しい時間を過ごしています。

今更ながら、というのもありますが、不動産の登記情報や、公図など、ほとんどがオンラインで入手できます。

「登記情報システム」といいます。

一昔前にはすべて管轄の法務局まで行かなければならないし、いつでもリアルタイムに入手することができるこの登記情報システムはありがたいものです。

決済の直前に税金などの差押がある場合もあるので、結構注意して確認しますが、そんな場合には非常に助かりますね。

さて、今年はどんな年になるか、

精一杯がんばっていきたいと思います。

物上保証人というのは担保提供者のことです。

不動産を担保にしてお金を借りる場合、借主本人の不動産でなければならないということはありません。

持ち主が了承すれば担保提供して本人以外がお金を借りることができます。

父親名義の不動産を担保にして、息子がお金を借りるということはよくあることです。

この場合、父親が物上保証人ということです。

物上保証人は担保提供者ですから、連帯保証人とは違い、仮に息子さんがお金を返せなくなっても借入金の全てを返済しなければならないということはなく、担保不動産を売却して借金の一部にでも充当してしまえば責任は無くなります。つまり有限責任ということです。

もっとも、実際には、担保も提供して連帯保証人にもなるパターンも多いですが、これは避けたいところですね。

クリスマスですが、私にはほとんど関係無いようです。

今日、都内戸建の「買付証明」をいただきました。

業界では単に「買付」（かいつけ）と呼んでます。

「買付証明」というのは不動産購入希望者の意思表示です。「不動産購入申込書」とも書きますが、売主宛に希望の金額と、決済条件などを記入し、「わたしは、この金額とこの条件で購入することを約束します」といったようなものです。

任売の場合、売主にはもちろん、交渉相手の債権者にこの証明書を提示し、購入希望者の素性と条件を伝えます。

買付をいただくということは、ある程度金額の目安がないといただきません。

あまりにもかけ離れた金額を提示しても、無駄ですから。それに、私たちの信頼もなくしかねません。

「この金額ではまったく検討の余地は無いと債権者に言われました！！」なんていうことは素人も同然で、相手にされなくなると思います。

買付の金額から微調整というのはよくあることですが、誰かの言葉ではありませんが、「想定内」で交渉につかなくてはなりません。

さて、今日いただいた買付も債権者のいう満額ではありません。少し低い金額ですが、場所や、物件の状況からすると決して悪い金額ではありませんし、何より購入者は現金で用意できるので、安心して取引ができます。

任売でもローンを使う購入者もいますが、１００％ローンがつくかどうかなんてわかりませんから、いくら買付が出てもあてにならない場合も実は多いのです。

２７日の月曜日、債権者にこれを提示します。先方の担当者とはある程度の合意はとれているのですが、彼だけの判断では了承ということにはならないので、稟議を上げます。年内の回答は少し無理なようですね。

無事了承を得られることを願いながら、残ったワインでも飲もうとしましょうか。

任意売却に携わっていて、結構やっかいな問題が「法定地上権」です。

この権利は民法第３８８条に定められていて

「土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属する場合において、その土地又は建物につき抵当権が設定され、その実行により所有者を異にするに至ったときは、その建物について、地上権が設定されたものとみなす。地代は、当事者の請求により裁判所がこれを定める」　とあります。

どういうことかというと、

例えば、Aさんが所有している土地建物でBさんがお金を貸して土地だけに抵当権を付けたとします。Aさんが返済できず、Bさんがこの土地を競売にかけ、Cさんが競落して新所有者になった場合でも、Aさんには建物の存続を認めますよ！という制度です。

もっとも、この権利が成立するためには次の４つの要件があります。

１－抵当権設定時に土地の上に建物が存在すること。

２－抵当権設定時に土地と建物の所有者が同じであること。

３－土地と建物の一方または両方に抵当権が設定されたこと。

４－競売の結果、土地と建物がそれぞれ別の所有者になったこと。

です。この４つの要件に合えば法定地上権が成立するというわけです。

競売の結果所有者が別々～というのは任意売却の場合で考えると、売却代金からの配分を考慮しなければなりません。

つまり、土地については法定地上権の価格をマイナスしたものが土地代金、建物については法定地上権の価格をプラスしたものが建物代金ということです。土地だけが競売にかかった場合で、法定地上権が成立する時には土地代は減価されるということですから、任意売却でも同じことが言えるわけです。

さて、法定地上権が成立するのが明白な場合は上記を考慮すれば済むわけですが、中には成立が微妙な案件もあります。

抵当権設定時に土地の上に建物が存在することについて、建物の登記があるかないかは関係ないとなっています。さらに、抵当権設定時に更地であるときは、その後に建物が建築されても法定地上権は成立しないということです。

例えば、抵当権を設定したとき、建物が未登記で、確認もせずに土地だけにして、建物を見逃した場合、法定地上権が成立するかどうかそれなりの根拠を示して立証しなければなりませんが、これが係争の原因にもなり、時間的な余裕の無い任意売却においては不成立ということにもなりかねない問題となるのです。

任売（にんばい）＝任意売却

競売（一般的にはは「きょうばい」法律用語とすると「けいばい」）

競売は特に不動産だけでなくても使われているので、皆さん良く知っている言葉ですが、任売とか、任意売却という言葉は聴きなれていません。

「何のこと？」というのがごく当たり前だと思うのですが、私たちは「にんばい」と言います。

「けいばい」に対する言い方ですかね。

売却物件で購入者を捜すとき、レインズや、不動産情報サイトを利用しますが、物件案内に「別途特記事項有」などと記す場合があります。これを見て問合せをしてくる不動産業者さんからは当然、何が特記事項なのか問われます。

「これ、任売です」と答えると、任売を知っていると、債権者との交渉とか、税金滞納、瑕疵担保免責、転居etcが脳裏に浮かぶはずです。

たまに、不動産業者でも「それ何ですか？」と聞いてくる新人さんもいますけどね。

一般の購入希望者には任意売却についての説明はしっかりさせていただいてます。

競売を回避する方法としての「任売」があることを意味も含めてよく知っていただきたいですね。

「根抵当権元本確定」

根抵当権というのは簡単に言えば極度額を決めて、その範囲であれば複数回でも融資しますよ！というもので、抵当権とは違うものです。

商売などしていて自宅に根抵当権設定して運転資金など借りる場合に使われます。

その「確定」というのはつまり、根抵当権を終わりにするということです。根抵当権を終わりにする理由は、設定者である金融機関なら「もう、あなたには新しい融資はしません。現在融資している金額をはっきりさせて、返してもらいますよ！」ということです。

よくあるのは、債務返済が滞り金融機関としては債権を確定して競売にかける準備ですね。

一度元本が確定されると「待った」はできません。その金融機関へは返済だけが残り、返済できなければ対象不動産の換価です。

平成のバブル期に収益不動産や家を購入したAさんは２０年近くなんとかやりくりしながら返済を続けていましたが、ここにきて息切れが始まり金融機関から元本を確定すると告げられました。Aさんのお話をお伺いすると、正直、よくここまで持ちこたえたなと思います。２０年の間にはうまく換価してしまえば、傷も少なく済んだかもしれませんでしたが、タイミングがわるかったのかな。

Aさんには収益不動産が複数あるので、これからそのうちのいくつかを売却して、返済します。

すでに査定をはじめていますが、さて、どうやって最良の決着をつけられるか、これから我々の踏ん張りどころです。

「瑕疵担保責任免責」

瑕疵というのは簡単に言えば「欠陥」のこと。

不動産においては、売買成立時欠陥（隠れたる瑕疵）があった場合、売主が買主に対して負う責任のことを「瑕疵担保責任」といいます。

例えば、売買成立後、雨漏りやシロアリの被害が発見されたりした場合、売主は買主に対して損害賠償金を支払わなくてはならないというような責任です。民法では売主が責任を負う期間は買主が瑕疵を知ってから、１年以内としています。

任意売却では、売主の多くが債務超過となっているため実質的に損害賠償を求められても支払うことはできない状況ですから、売買を行う際には瑕疵担保責任免責という条件で購入していただいています。

「売却基準額」

ちょっと前まで「最低売却額」なんて言われていました。

これは、競売における不動産の評価額のことです。

競売の申し立てがあり、裁判所がこれを認めると、裁判所から任命された不動産鑑定士が物件を調査し、評価します。

売却基準額は一般の評価に「競売市場修正」（競売は通常の取引と違い買受人のリスク負担が大きいため、地域にもよりますが、一般評価額の５０％から７０％を掛けた価格とします。東京では７０％です。）

さらに、「買受可能額」というのがあり、これは売却基準額の８０％の金額から、入札しても良いですよ！という価格です。

売却基準額が２０００万円だとすると、買受可能額は１６００万円ということになります。この金額を下回って入札すると、無効ということになります。

最近の東京の場合、よほどのことがない限り買受可能額で落札される物件は少ないようですが、地方では、買受可能額で落札されるケースも稀ではありませんね。

競売情報が公告される前に利害関係人にこの売却基準額が通知されます。この価格が事前の査定と同等なら特に問題はないのですが、たまに大きく乖離することがあります。低い場合は高い金額での買手を捜しているわけですから利害関係人にも良いのですが、高い金額が出ると、債権者はこのまま競売で処理したいということになり、交渉が難しくなる場合もあります。

もっとも、我々も債権者も首をかしげる金額が出てしまうこともあり、この場合は任意売却に応じてくれるケースが多いのですが、「一度は様子を見ましょう」ということで、入札結果を待つこともあります。私の経験からは応札がなく、不売となることも多いですね。

任意売却は時間が無くなると諸条件が制限されてくるので、より良い結果には導けなくなってしまいます。ぎりぎりまで現実を把握しようとしない方もいますが、限られた時間の中で良い結果を出すにはできるだけ早いタイミングでの判断が重要だと思います。