任意売却に関係する法律 のアーカイブ

もうすぐ確定申告です。

この時期になると、昨年中に任売した税務処理についていろいろと相談を受けます。

オーバーローンの場合などは売却した金額が購入した金額より低いことが多いので、売却損となり、また、居住用財産の譲渡による３０００万円控除なども利用できるので、譲渡所得税は課税されない場合がほとんどですが、

保証債務の履行といった少々専門知識を要するものに関しては申告の準備等、相談に乗っています。

相談料はもちろん無料ですけど。

所得税法６４条２項というのは、保証債務の履行での譲渡所得がある場合でも一定の要件を満たせば免除されるというものです。

国税局では、以下のように伝えています。

 

保証債務を履行するために土地建物などを売ったとき [平成20年5月1日現在法令等]保証債務を履行するために土地建物を売った場合には、所得がなかったものとする特例があります。
保証債務の履行とは、本来の債務者が債務を弁済しないときに保証人などが肩代りをして、その債務を弁済することをいいます。
保証債務の履行に当てはまる主なものを四つ説明します。

 

(１)　保証人、連帯保証人として債務を弁済した場合

(２)　連帯債務者として他の連帯債務者の債務を弁済した場合

(３)　身元保証人として債務を弁済した場合

(４)　他人の債務を担保するために、抵当権などを設定した人がその債務を弁済したり、抵当権などを実行された場合

　この特例を受けるには、次の三つの要件すべてに当てはまることが必要です。

(１)　本来の債務者が既に債務を弁済できない状態であるときに、債務の保証をしたものでないこと。

(２)　保証債務を履行するために土地建物を売っていること

(３)　履行をした債務の全額又は一部の金額が、本来の債務者から回収できなくなったこと

　この回収できなくなったこととは、本来の債務者が資力を失っているなど、債務の弁済能力がないため、将来的にも回収できない場合をいいます。
　例えば、本来の債務者が破産をしていたり、失そうをしているなどの場合がこれに当たります。
　したがって、本来の債務者に弁済能力があるのに、債権の回収をしないときは、この特例は受けられません。

これは保証債務の弁済者に「求償権（債務者本人に代わって弁済したお金を返せという権利）」があり、譲渡所得税を免除してもらうためには求償権が行使できないことを証明しなければなりません。
　

次に、所得がなかったものとする部分の金額は次の三つのうち一番低い金額です。

(１)　肩代りをした債務のうち、回収できなくなった金額

(２)　保証債務を履行した人のその年の総所得金額等の合計額

(３)　売った土地建物の譲渡益の額

さて、昨年このようなケースをいくつか任売しました。弊社の顧問税理士さんとも協議しながら申告の準備を進めています。
　

「期限の利益の喪失」についてはよく説明されますが、借主が借りていられるという時間を失くしてしまうということですが、一方

「期限の利益の放棄」というのもあります。

借主自ら借りていられる時間を放棄して、残債一括で返済するものです。

例えば、住宅ローンを繰り上げ返済してしまうことは、総返済額も減るので、資金に余裕がある人は考える事だと思いますが、これは、逆に考えると貸主にとっては利益を損なうことになります。

民法１３６条１項に「期限は債務者の利益のために定めたものと推定する」

２項に「期限の利益は放棄することができる」となっていて、借主自ら期限の利益を放棄することは合法的だと解釈できます。

しかし、民法１３６条第２項但書には｢期限の利益を放棄することによって相手の利益を害することはできない」ともあります。

法律の解釈は難しいですね。

借主が期限の利益を放棄して残金を一括で返済すると、貸主はせっかく取れた利息を取ることができなくなり損害をこうむることになるから、放棄するのはだめですよ！ということです。

しかし、貸主もローン返済期限の前にお金が返ってくるのですから、それをまた違う人に貸せば、利益がでますよね。

そんなことから実務上は期限の利益の放棄を認めているわけです。

でも、金融機関によっては、認めない場合もあります。

以前、住宅ローンではなく、オートローンでしたが、「お金できたので、残金一括返済します」と問い合わせたら、最初のローン期間中の利息を含めて返済して欲しいと言われたことがありました。

その時は、こういった法律的な知識もなく、納得できないまま払った記憶がありますが、今なら、反論して払わないですけどね。

抵当権の実行、担保権の実行とも言います。

住宅ローンなどの債権が弁済されない場合、金融機関などの貸手(債権者)は抵当権の優先順位(１番抵当権者や２番抵当権者といった抵当権の順位)に基づき担保である不動産を差し押さえ競売にしてその代金を弁済とすること。

「抵当権を実行します」というのは管轄の裁判所に担保不動産競売を申し立てることから始まります。

競売にかけますよ！ということです。

競売され、買受人が出れば裁判所から売却許可を得て売却されます。落札された金額が弁済金額を上回ればその分は元の持主に返されますが、２番抵当権者以下等がある場合はそちらへの弁済に回されることになります。

全ての弁済を終わって余る場合のみ元の所有者にはお金は戻ってきません。

抵当権の実行によってその抵当権は消滅しますが、競売による売却金額で弁済が終了できない場合には無担保の債権として残り、残りの金額を返済しなければなりません。

この抵当権と債権の関係は任意売却でも同じです。昨年末から競売開始決定(配当要求終期の公告)が増えています。

昨年は金融円滑化法の効果もあり、企業の倒産や住宅ローン破綻は減少していましたが、その効果も今年は薄れてくるのではないかと懸念されています。

事業系資金にしろ住宅ローンにしろ返済できなければ抵当権を実行されてしまいます。

ぎりぎりまで放置しないで早めに対策を講じることが最悪の状況を招かないことになるはずです。

任意売却や競売などに関係する法律についてよくわかっていないと、任意売却のコンサルティングはできません。

また、相談者からもこれに法律にかかわる具体的な事項について聞かれることはよくあります。

法律について知ることは自分の身を守ることにもなりますから、知っておいて損はないはずです。

民法第３９５条は「抵当建物使用者の引渡し猶予」について

１項

抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である建物の使用又は収益をする者であって次に掲げるもの（次項において「抵当建物使用者」という。）は、その建物の競売における買受人の買受の時から６箇月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡すことを要しない

とあります。

どういうことかというと、たとえば、アパートを賃借している人で、そのアパートの所有者が借りているお金を払えず、抵当になっているそのアパートが競売にかけられたような場合、賃借している人は買った人がすぐに立ち退けと言ってきても買われた日から６ヶ月はそこに住み続けてもいいですよ！という法律です。

このポイントは賃借人であって、所有者本人ではないことです。住宅などが競売にかけられ、元の所有者が住んでいるような場合には適用されませんので、ご注意を。

立ち退きに関する問題は任意売却でも競売でも大きな問題ですね。

任意売却の場合は本人さんも納得できているし、次の家を探す時間や選択する余裕もできるので割りとスムーズにいくのですが、競売などの場合では本人も納得できない場合や金銭的な問題もあり、強制執行にまで及ぶこともあり、なかなかやっかいな問題です。