任意売却 のアーカイブ

今年の始めよりこのブログを経由して関西、特に大阪にお住まいの方からの相談が増えています。

私たちの業務範囲は、関東で東京、神奈川、千葉、埼玉、それに山梨、静岡で、その他の地域の方からの相談事にはあくまでも相談として何らかのアドバイスをさせていただく事に留まっておりました。

しかし、相談者は皆さんかなり悩んでおられる様子でしかも共通して言えるのは、ご自分ではアドバイスを受けてもどうしたら良いかわからないというのが本音として聞こえてきます。

私たちは、まず、直接お会いすることを基本としています。電話やメールは窓口にすぎません。

そこで、関西からのご要望にお応えできるよう、私たちと同じスタンス、スキルをもっている関西のコンサルタントと協力することになりました。

窓口はこちらで結構です。大阪、京都、奈良にお住まいの方で悩んでおられる方はお問合せ下さい。

A さんはある会社を経営しているが、ここ２、３年業績が芳しくなく、借りていた事業資金の返済が滞りメインバンクの信金は融資の大部分を保証協会に代位弁済させた。この時点で、自宅の担保権の優先順位は保障協会に移った。

保証協会はAさんと話し合い、月々の返済額を決め続けて返していただけるのなら、競売にはかけないと約束してくれた。

半年ほどはなんとか支払いができていたようだが、業績はますます悪くなり、協会への返済もできなくなってしまい、協会への相談もできないまま音沙汰無しを１年くらい続けたところで自宅の競売開始決定が届いた。

あわてたAさんは即座に協会に相談に行ったが、時すでに遅しで、担当者いわく、「これまでの未払い分(中級の車が買える程度)を一括で入金すれば競売を取り下げてもいい」ということ。

月々もままならないのにそれは無理なはずで、困ったAさんはメインバンクに相談する、というタイミングでこちらに相談がありました。

メインバンクにもまだ残債がある中でいくら長い付き合いだからといっても(メインバンクとは創業以来３０年の付き合いとか)

こんな状況で、しかも代位弁済の果ての競売を取り下げる費用を貸すはずはありません。

案の定、相手にもされなかったようですが。

競売開始決定の通知がきてからあたふたする人は割と多いです。

そして、あたふたする人はご自分の状況がいまいちよくわかってない人が多い。このタイミングでさえ！です。

確かに競売になっても回避する方法はありますが、大切なのはできることと、できないｊことの判断を早いタイミングでされることです。

この判断が遅くなると、事は悪いほうへとどんどん流れていきます。

ご自分が思うほど都合よくは行かないと思ったほうが懸命です。

Aさんはまず、保証協会への状況報告や、相談をしなかったことがはじめの誤り。次に、金融機関の考え方をまったく理解していなかったことが次の誤り。

気持ちは大いにわかりますが、現実的に捉えないとご自分や家族を守ることはできません。

意に反して返済ができず、財産を処分する、またはされることになったら、選択肢を絞り込んで優先順位をつけ少しでも傷が浅いほうに取り組むべきだと思います。

都合のいい話しはそうそうないと思ったほうがいいです。

担保不動産に関する相談は任意売却だけとは限りません。

例えば、金融機関以外からお金を借りて期限までに払えず、お金を借りた時には何も担保に差し入れなかったものの

訴訟を起こされ、裁判で判決をとられた後、上告もせず債務者本人または連帯保証人などの資産を調べられて差押をされ、

強制競売の申立て、競売開始決定がなされてはじめて事の重大さがわかり、どうしたら良いのかというような相談もあります。

このような場合、訴訟を起こされた時点で、少なくとも対処の方法を相談し、一般的には弁護士に依頼するのが懸命だと思うのですが、知り合いに弁護士がいる場合は別として、なかなかすぐに相談することは少ないようです。敷居が高いとか、弁護士費用が気になるからということが原因でしょうか。

でも、相手が弁護士を通じて訴訟を起こしてきたような場合では、やはり、弁護士に依頼した方が懸命だと思います。

で、そうなると、ボランティアではないですが、その辺の事情を噛み砕いて説明するのが我々のような存在になるのでしょうか。

弁護士にどのように話したらいいかわからない人って意外に多いですね。

さて、任意売却に関わらず、競売や担保不動産の件で悩み事があればお気軽にご相談下さい。

電車の車内刷りを見ていたら、昨日発売の週刊ポストに「２０年ぶりに地価が上昇か！？」という記事があるのを発見し、思わず買ってしまいました。

その記事によると、首都圏マンションの新規販売戸数が前年比２０％増の４万３千戸、１１年はさらに１６．３％増となり、５万戸の大台が見込まれている。一戸建も前年比２２％増だとし、今年４月には地価が上昇するという。

ローン破綻で家を失う人の多くはオーバーローンで、不動産の現在価値よりローン残高の方が多い状況だから、家を失いさらに残債務まで支払う義務を負う。つらい話です。

しかし、地価が上昇し、不動産価値が上がればオーバーローンにならずにすむという大きなメリットが生まれます。

皆さんこのオーバーローンでどれだけ悔しい思いをされているか！です。

この記事のように地価が上昇に転ずることは住宅ローンに苦しんでいる人にとっても朗報です。

しかし、思うに、上昇は大都市圏だけに留まる可能性もあるし、現在、不動産を最前線で扱っている側からすれば、？？です。

確かに、新規マンションの販売は順調なようですが、ここにきて、戸建用の土地は金額が高くなったため滞留しはじめています。

このままだと、高値で仕入れた土地を分譲するので、当然相場も高くなり、流通に影響が出ると感じています。

少し良くなってまた駄目になるというようなことを繰り返さなければ良いのですが、

また、地方では、都市圏が上昇したとしても地方に波及することはあまり考えられず、過度な期待は傷口を広げるだけなので注意が必要です。

今、地方にある物件で、「もうすぐ地価があがるらしいから、今手放すのは良くない」とアドバイスされた方がいますが、人口や経済状況などから上がる要素のないことを説明し、残念ですが、延滞利息の方が高いですからと納得してもらいました。

バブル崩壊後の２０年ほとんどの地価は下げ続けてきました。(リーマンショック前のミニバブルでは大都市圏の一部は上昇しましたが)日本全国まんべんなく地価が上昇するというのなら手放しでも喜びますが、その可能性は極めて少ないと思うので、自分の周りの状況をよく分析してみるのが大切ですね。

都内に住むAさんからの相談

住宅ローンが払えず、代位弁済から競売申立てとなってしまい、Aさんの知人に紹介された弁護士に相談したところ、すぐに自己破産を勧められたということでした。

ご縁があって私に相談があり、できるなら自己破産はしたくないといいます。

状況を詳しくお聞きすると、住宅ローンの残債が２５００万円程度、他にカードローン等の無担保借入れが２００万円程度と税金の未払いが５０万円くらいでしたので、まずは、家の任意売却を勧め、後の整理については、すぐに自己破産する必要はなく、他の借入れ金については、分割で支払えるようなら、交渉してみてはどうかとアドバイスしました。

仕事柄いろいろな弁護士と接する機会が多いですが、すぐに自己破産を勧める弁護士が多いのも事実です。

もちろん、本人の経済状況や、借入金の大小等、自己破産した方が良いと思われる事例もありますが、Aさんのような状況なら、なんとか自己破産せずにできるはずです。

法律はひとつですが、解釈はいろいろです。弁護士もいろいろで、俗な言い方ですが、当たり外れがあると思います。

当たればいいけど、外れると、不幸な結果が待ってます。

医療ではセカンドオピニオンが大切ですが、お金に関するピンチにも大切だと思います。

「任意売却」

金融機関との返済の契約が解除され、期限の利益を失うと抵当不動産を整理(売却)しなければなりません。整理の方法には「任意売却」と「競売」があります。競売は持ち主の意思とは関係なく裁判所により強制的に整理されてしまいます。

任意売却は持ち主と債権者が合意できる条件で整理が行われます。一般的には競売よりも高い金額で売買が成立するので、債務額をより多く減らせることができますが、東京などの大都市圏と地方では一概に判断することはできない状況です。

しかしながら、持ち主の整理後の生活や、精神的な苦痛を考えた場合、競売より任意売却での整理の方が圧倒的に良いことは事実です。私が携わった多くの方は笑顔になってそう言ってくれます。