借金と返済 のアーカイブ

住宅ローンと消費者金融からの借入金で自己破産申請をしている方から任意売却の相談を受けました。

既に弁護士に一任し、自己破産の申請をしているようです。

自己破産するのにとやかく言うつもりはありません。法律で認められている借金チャラですから、手段としては選択肢の一つですが、

内容を聞くと自己破産しなくても大丈夫なのでは？と思う内容でした。

その相談者はサラリーマンで多くはないけれど定期的な収入があります。

住宅ローンを処理すれば、消費者金融とは話し合いができる額ですが、連帯保証人の奥さんと二人で自己破産を希望されたようです。

ただ問題は第三者の連帯保証人がもう一人。

夫婦が自己破産すれば、住宅は任売か競売かで処理しても、第三者の連帯保証人はかなりの金額の保証債務を負うことになります。

破産の連鎖にならなければ良いのですが。

よくお話するのですが、自己破産は最後の手段です。給与所得者であれば個人版の民事再生とか任意整理とか方法論はいろいろあります。

住宅を手放さずに済む方法もあります。

聞けば、このご夫婦にはこれから進学しなければならないお子さんもいて、今、自己破産してしまえば、教育ローンなどを借りることもできなくなります。

第三者の連帯保証人の方は保証債務を背負い、大変な事になるでしょう。善意の人間関係もメチャメチャです。

個人再生が無理だとしても、住宅を整理し、残債の返済を連帯保証人と一緒になって金融機関と交渉することができると思うので、簡単に自己破産せずに、とれる手段を講じてからでも遅くなかったのですが、残念です。

住宅ローンも事業系のローンも返済不能になったからといって即座に自己破産は考えない方が賢明だと思います。

Tさんはかなりの資産家でありおましたが、平成バブルの頃の投資の失敗が原因で、不動産を徐々に売却しながら、なんとかつないでいましたが、リーマンショックの後、いよいよ行き詰まり自宅を残して全ての不動産を売却しました。

債権者からは「このままでは全て競売です」と最後通牒があったのですが、競売の申立て前に任売することができました。

しかし、自宅にもついている抵当権の残債は大きく、メインバンクは保証協会への代位弁済を実行してしまいました。

実は、代位弁済の前、メインバンクはTさんの息子さんに連帯保証人を立てるよう要求してきたのですが、その時、我々に相談があったので、Tさんにはそれを拒否するようにアドバイスしました。

残債は、残った担保の評価額を大きく上回るものでした。息子さんが連帯保証人になったら、間違いなく共倒れでした。

代位弁済されてしまいましたが、ものは考えようで、今のところ、保証協会へは月々の返済に応じてもらい、結果として自宅の競売は無さそうです。

Tさんに相続が発生した場合、相続人は相続放棄することで、自宅は失うことになるかもしれませんが、それ以上の借金を背負うことはありません。

基本的に連帯保証人の家族等が禁止されればこのような事もなくなりそうですが、その場しのぎの連帯保証はするほうはもちろん、させるほうもよくよく考えないと取り返しの付かないことになってしまいます。

印刷の仕事をしていたある企業では従業員の方まで連帯保証人にしていたケースもありましたが、企業が破綻しかなりの残債が残りました。連帯保証をした従業員は３人。皆さん途方にくれていました。後の処理は主債権者がサービサーに債権を売却したので、サービサーとの交渉により、月々の返済となっています。

皆さん、ほぼ無理やりハンコを押してしまったようですが、要求する金融機関のモラルが問われます。

既に連帯保証をしてしまっている方々も新しい制度が確立されたら、それを縦に金融機関と交渉してみる価値はあると思います。

金融庁は、金融機関が中小企業などに融資する際の連帯保証に関する監督指針を７月にも改正する方針を固めた。

内容は、経営者の家族や知人で、経営に直接関与していない第三者に対する個人連帯保証を原則禁止にするというもの。

また、過去の債務に関しては今回の改正は適用されないが、金融機関が新基準に準じて連帯保証人への請求を配慮するよう促す。

ということらしい。

連帯保証制度は以前から見直すという状況がありましたが、ここにきて少し前進したようです。

前進というのは、例えば社長個人の連帯保証は当然のように続くわけで、私としては、この連帯保証という制度をすべて無くしてしまうことが望ましいと考えています。日本の融資制度がまったく変わってしまうようですが、ここは何とか知恵を絞って連帯保証すべてを終わりにすることができればいいですね。

競売や任売で不動産を売却せざるを得なくなる人の中にはこの連帯保証による債務の返済によるものが少なくありません。

私が携わったケースでも、連帯保証人ご本人は経営とはまったく関係なく連帯保証をしてしまい、自宅や収益不動産をすべて売却せざるを得ませんでした。その上、それでも足りなくて月々細々ながら返済を続けています。

ご本人いわく、「連帯保証してしまった自分が悪いが、せめて、自分が使った借金だったらあきらめもつくのに」とやるせない気持ちでいっぱいでした。

この方は、自己破産もぜず、立派だと思いますが、今回のような措置がとられていればこのような結果にはならなかったでしょう。

「過去の債務に関しては今回の改正は適用されないが、金融機関が新基準に準じて連帯保証人への請求を配慮するよう促す。」

とあるようです。現在、連帯保証債務で困っている方々はとても多い。私のところにも現在進行形でいらっしゃいます。

具体的にどのような「配慮」があるのかまだわかりませんが、今までと違う方法論を導き出せたら良いと思っています。

過去の連帯保証に関する配慮については具体的な事例がわかり次第お知らせしていくつもりです。

A さんはある会社を経営しているが、ここ２、３年業績が芳しくなく、借りていた事業資金の返済が滞りメインバンクの信金は融資の大部分を保証協会に代位弁済させた。この時点で、自宅の担保権の優先順位は保障協会に移った。

保証協会はAさんと話し合い、月々の返済額を決め続けて返していただけるのなら、競売にはかけないと約束してくれた。

半年ほどはなんとか支払いができていたようだが、業績はますます悪くなり、協会への返済もできなくなってしまい、協会への相談もできないまま音沙汰無しを１年くらい続けたところで自宅の競売開始決定が届いた。

あわてたAさんは即座に協会に相談に行ったが、時すでに遅しで、担当者いわく、「これまでの未払い分(中級の車が買える程度)を一括で入金すれば競売を取り下げてもいい」ということ。

月々もままならないのにそれは無理なはずで、困ったAさんはメインバンクに相談する、というタイミングでこちらに相談がありました。

メインバンクにもまだ残債がある中でいくら長い付き合いだからといっても(メインバンクとは創業以来３０年の付き合いとか)

こんな状況で、しかも代位弁済の果ての競売を取り下げる費用を貸すはずはありません。

案の定、相手にもされなかったようですが。

競売開始決定の通知がきてからあたふたする人は割と多いです。

そして、あたふたする人はご自分の状況がいまいちよくわかってない人が多い。このタイミングでさえ！です。

確かに競売になっても回避する方法はありますが、大切なのはできることと、できないｊことの判断を早いタイミングでされることです。

この判断が遅くなると、事は悪いほうへとどんどん流れていきます。

ご自分が思うほど都合よくは行かないと思ったほうが懸命です。

Aさんはまず、保証協会への状況報告や、相談をしなかったことがはじめの誤り。次に、金融機関の考え方をまったく理解していなかったことが次の誤り。

気持ちは大いにわかりますが、現実的に捉えないとご自分や家族を守ることはできません。

意に反して返済ができず、財産を処分する、またはされることになったら、選択肢を絞り込んで優先順位をつけ少しでも傷が浅いほうに取り組むべきだと思います。

都合のいい話しはそうそうないと思ったほうがいいです。

もうすぐ年度末ですね。

金融機関も不良債権の処理を加速しはじめています。

住宅ローン破綻はできるだけ避けたいものです。

これまで携わってきた住宅ローン破綻の主な原因をまとめてみました。

あてはまる数が多ければそれだけ破綻する可能性が多いということです。

■住宅ローン破綻原因（自宅を処分しなければならなくなる危ない度）

１－勤め先からの給料に遅配がある。

２－ボーナスが出ていない。

３－勤め先でリストラがある。

４－住宅ローン以外に３００万円以上の借金がある。

５－現在の住宅ローンは「ステップ返済」または「ゆとり返済」である。

６－会社を経営していて、住宅ローンではないが、自宅が担保に取られている。

７－経営の先が見えない。自転車操業である。

８－誰かの連帯保証人になっていて、所有不動産がある。

９－夫婦仲が悪い。離婚の話がでている。

１０－使える貯金が５００万円以下である。

借入金の返済は突然できなくなるものではありません。

特に住宅ローンはそれなりの計算があって組んでいるものと思います。

しかし、計算どおりに行かないのも世の中の常。

軌道修正ができるなら早めの対策が重要です。

誰だってせっかく手に入れたマイホームを手放したくはありませんが、それより重要なのが、生活です。

複数の原因に思い当たるところがあるなら早めに手を打つことをお勧めします。

そんな段階ではない方はお気軽にご相談ください。最後まであきらめないことも大切です。

昨日ＮＨＫの番組で国民保険料滞納による銀行預金の差押に関することを放送していました。

任売とは直接関係無いものの、債務者の方の経済状況等に関することについては共通しているものもあるので、思わず見入ってしまいました。

税金滞納による差押～競売、公売は日常茶飯事なことですが、大切な年金を差押えられて、自殺してしまった方がいるという紹介には心が痛みます。

払わない方が悪いというのは、その通りですが、無収入の老人にとって年金を差押えられて大切なお金が無くなってしまう事はどれだけつらいものか！

さて、同じようなことで苦しんでいる方も多いかもしれませんが、

年金そのものは差押えることはできません。

年金が預金口座に自動的に入金されてしまうと、年金ではなく預金とみなされ差押えられてしまいます。

ここで、年金差押（振り込まれる年金）の回避方法です。

郵便局には年金の受け取りサービス（配達サービスもあります）があるのをご存知ですか？

これは、証明書を郵便局に持参すると窓口で年金を直接受け取れるというものです。

預金口座に振り込まれないので、差押できません。

これ、知っていたら番組の方も自殺せずに済んだかもしれませんね。

税金や国民保険料は支払うのが義務です。

滞納してしまい、一度に支払えないのなら分割の相談も行っており、生活ができなくなるような取立てはしないはずです。

直接受け取った年金からできる範囲で返済することができるのですから、自殺してしまったのは非常に残念ですね。

借金の整理には、知っているといないでは大違いな事がいくつもあります。

任売をコンサルティングしていても普通の方は知らないことだらけで、何をどうしたらいいのか戸惑いますが、結局は自分の財産を手放したり、経済状況をさらに悪化させたり、いいことはなにひとつありません。

知らなかった！後の祭り、ということは避けたいのが本心です。問題には解決のために何か打つ手があるはずです。

知識は大切です。

「期限の利益の喪失」についてはよく説明されますが、借主が借りていられるという時間を失くしてしまうということですが、一方

「期限の利益の放棄」というのもあります。

借主自ら借りていられる時間を放棄して、残債一括で返済するものです。

例えば、住宅ローンを繰り上げ返済してしまうことは、総返済額も減るので、資金に余裕がある人は考える事だと思いますが、これは、逆に考えると貸主にとっては利益を損なうことになります。

民法１３６条１項に「期限は債務者の利益のために定めたものと推定する」

２項に「期限の利益は放棄することができる」となっていて、借主自ら期限の利益を放棄することは合法的だと解釈できます。

しかし、民法１３６条第２項但書には｢期限の利益を放棄することによって相手の利益を害することはできない」ともあります。

法律の解釈は難しいですね。

借主が期限の利益を放棄して残金を一括で返済すると、貸主はせっかく取れた利息を取ることができなくなり損害をこうむることになるから、放棄するのはだめですよ！ということです。

しかし、貸主もローン返済期限の前にお金が返ってくるのですから、それをまた違う人に貸せば、利益がでますよね。

そんなことから実務上は期限の利益の放棄を認めているわけです。

でも、金融機関によっては、認めない場合もあります。

以前、住宅ローンではなく、オートローンでしたが、「お金できたので、残金一括返済します」と問い合わせたら、最初のローン期間中の利息を含めて返済して欲しいと言われたことがありました。

その時は、こういった法律的な知識もなく、納得できないまま払った記憶がありますが、今なら、反論して払わないですけどね。

住宅ローンが払えなくなると、金融機関との金銭貸借の契約が解除(期限の利益の喪失)され、一括返済を求められます。

月々が払えないのに一括で残金を支払うことは宝くじでも当たらない限り無理です。

住宅ローンが払えなくなることは払っているご本人が一番良くわかることですが、払えなくなる時から競売等に移行する場合にはプロセスがあり時間があります。

競売が完了するまでには通常１年くらいです。

ここで、ある選択がその後の結果を左右します。

払えなくなってからの第一の選択は「この家に住み続けるか売却するか」です。

住み続ける(住み続けたい)のなら、まずは、その家をご本人が住むことを了解してくれる誰かに買ってもらえるかどうかということ。

肉親や、信頼できる第三者の協力を得られるかどうかの選択(判断)です。

協力を得られないとすれば、選択は売却して転居するという結果になりますが、第二の選択が、民事再生等による整理か任意売却か競売かというものです。

民事再生ができるようなら、これも検討してみてください。

手放すしかないか！

というときには二者択一、任売か競売か、です。

任売でのメリットの方が競売よりずっと多いことをこのブログでも書き続けていますので、私としては当然のように任売をお勧めますが、いずれ選択によってそれ以降の行動は変わります。

「時は金なり」ですが、これらの選択の時期は早ければ早いほどより良い結果となることは大きなポイントです。

優柔不断は命取りにもなりかねません。(気持ちもよくわかりますが。)

人は毎日いろんな選択をしますが、この選択はご自身だけでは踏ん切りも付かず難しいかもしれません。

誰かに相談して肩を押してもらうのも良い選択だと思います。

もっとも、一番先に「競売は回避する！」というのは選択ではなく第一条件にしていただきたいものです。

今年もあとわずかですね。

１年、あっという間でしたが、今年も悲喜こもごもいろいろあった１年でした。もっともまだ少し残っているので、ぎりぎりまで気を緩めるわけにはいかないのですが。

今年、比較的大きな不動産の任意売却をいくつか成功させましたが、その中の２案件は印象深いものでした。

それは、どちらも連帯債務での不動産の処理です。

それも、連帯保証人とはいえ、どちらのケースも本人が代表取締役で、会社倒産、結果として、個人での連帯債務引受ではなかったものです。

１件はある企業が破綻し、この企業には関係の無い第三者が社長に頼まれ担保提供していた不動産(複数)の任売。ご本人は裕福な方でしたが、ほとんどの不動産を売却されました。

これには多少時間がかかりましたが、その間、気丈に振舞われていましたが、言葉の端々に「連帯保証なんてするものではないね」とつくづくおっしゃっていたのが心に残ります。

２件目は相続に関係した不動産での任売。

相続税対策借入金を起こし、相続発生時に借金も一緒に相続すると、相続税対策になることは良く知られていますが、ここに落とし穴がある場合もあります。

借入金の支払いができなくなった場合、やはり、整理の対象になってしまいます。

相続税対策で、賃貸収入のあるアパートやマンションを建てたような場合は賃貸収入から返済するようなスキームで相続税対策されたと思うのですが、賃貸だって決して安定したものではありません。計算が狂うとやはり、アウトになりかねません。

２件目の方はまさにそれで、ご兄弟二人のうちの長女の方がマンションを建てた時の借入れの連帯保証をされたのです。

その借入れは１５年ほど前でしたが、家賃収入が思うように入らなくなり、しかもこの不動産を売却しただけで返済ができず、ご自分の不動産を売却して、連帯保証を外しました。

ご自分の不動産売却だけでも全てが完済というわけにはいきませんでしたが、債権者との交渉で連帯保証を外れる事ができたのは、せめてもの救いでした。

連帯保証人の制度が良いか悪いかという論議もありますが、日本の金融システムではそう簡単に無くならせることはできないと思います。しかし、それぞれ事情はいろいろあると思いますが、この制度の怖さを充分に認識してから引き受けないと後悔先に立たずになりますよ。

私が携わる任売は住宅ローン滞納に関する任売はもちろんですが、企業破綻や、相続税対策等、担保不動産の任売の原因は様々です。

ここのところ、企業の倒産や個人の住宅ローン破綻も以前より落ち着いているようです。景気もよくなりつつあるような事をマスコミは伝えますが、実態はどうでしょうか。持ち直しは一部でしかないようにも感じます。

せっかく所有している不動産です。競売や任売での整理は望まないのが当たり前です。

日本の景気が全体的によくなることをほんとうに望みます。来年こそ！

「家を手放したくない」誰もが思うことですね。

任意売却での「親子間、親族間売買」で、所有権は移るものの住み続けることができる、ということは以前にもお話しましたが、

もうひとつ、任意売却によらない方法があります。

それが「民事再生」です。住宅ローンがある場合は「住宅ローン特則」という制度があります。

これは、住宅ローンはそのままですが、それ以外の借金を減らして自宅は手放さなくて済む、というものです。

カードローンや、その他の借金が住宅ローンの返済を圧迫しているような場合、その金額を減らすことによって住宅ローンの返済が元に戻るまたは、リスケジュールで返済できることが認められるた場合利用できます。

一定の収入が見込まれ、他の借金が軽くなれば、住宅ローンは払っていけると思う人は検討の価値有りだと思います。

この申立ては裁判所に行います。原則的に自分でもできますが、やはり、弁護士さんに任せるのが良いと思います。