相談 のアーカイブ

担保不動産に関する相談は任意売却だけとは限りません。

例えば、金融機関以外からお金を借りて期限までに払えず、お金を借りた時には何も担保に差し入れなかったものの

訴訟を起こされ、裁判で判決をとられた後、上告もせず債務者本人または連帯保証人などの資産を調べられて差押をされ、

強制競売の申立て、競売開始決定がなされてはじめて事の重大さがわかり、どうしたら良いのかというような相談もあります。

このような場合、訴訟を起こされた時点で、少なくとも対処の方法を相談し、一般的には弁護士に依頼するのが懸命だと思うのですが、知り合いに弁護士がいる場合は別として、なかなかすぐに相談することは少ないようです。敷居が高いとか、弁護士費用が気になるからということが原因でしょうか。

でも、相手が弁護士を通じて訴訟を起こしてきたような場合では、やはり、弁護士に依頼した方が懸命だと思います。

で、そうなると、ボランティアではないですが、その辺の事情を噛み砕いて説明するのが我々のような存在になるのでしょうか。

弁護士にどのように話したらいいかわからない人って意外に多いですね。

さて、任意売却に関わらず、競売や担保不動産の件で悩み事があればお気軽にご相談下さい。

震災よりもうすぐ１ヶ月。

最近になって二次被害を受けている方からのご相談が多くなっています。

二次被害～直接被災は免れたものの、計画停電、原発問題、自粛ムードなど景気は一気に悪くなっています。

株の損失による個人の不動産の売却、会社の整理による担保不動産の売却などで、市場が冷えているため売却できるかどうかという相談も以前より多くいただいています。

地域の格差はもちろんありますが、東京の場合収益不動産は動きが悪くなっていますが、戸建やマンションなどは比較的需要はあります。

さて、住宅ローンや担保不動産の任意売却、もしくは担保不動産に関する相談掲示板をこのページの上部に設置しました。ご相談は全国どこからでも受け付けておりますので、何か疑問やご相談があればこの掲示板からメールください。

先日、「被災はしなかったが、震災前に会社の整理ということになり不動産の処分をしようとしたが売却できなかった。これからどうなるのか？」といった内容のご相談をいただきましたが、返信のアドレスが入力されていなかったので、ご返信できずにいます。

このブログをご覧になられたら、ぜひ、ご自分のメールアドレスをお伝えください。

ご相談者は皆さん本当に困っているのがよくわかります。

われわれも持てる知識を総動員してお応えするようにしています。

弁護士や債権者のアドバイスのセカンドオピニオンとしても有効だと思いますよ。

相談掲示板、どんどん使ってください。

この震災で想定外の忙しさに忙殺されておりました。

最初に被災された方々はもちろん大変でしょうが、じわじわとしかし着実に二次的な要素が垣間見えていますね。

被災された地域では住宅ローンの問題もクローズアップされており、各金融機関が窓口を設けて相談に応じてくれるようです。

これからもっと大きな問題になりそうです。

ローン支払い中の方で家がなくなってしまった、または住めない状況になってしまったという方で地震保険がどれだけカバーできるのか疑問です。火災保険より補償額は少ないのではないでしょうか。

被災地の方々の多くは疎開することを否定し、その場所に住むことを希望されている方が多いようです。

生まれ育った町を離れたくないと。

新しく家を建て直すにはまた住宅ローンを組まなくてはならないのが実情でしょうが、それまでの住宅ローンが残っていたら二重のローンを支払わなくてはなりません。これは大きな問題です。

阪神淡路大震災での住宅ローンでこの二重住宅ローンを払い続けている人たちは今だに相当数あるということで、大変な状況が続いているようです。

今回の災害での被害数はそれ以上だということですから、住宅問題、さらにはこの新しく家を建てる場合の住宅ローンに関しては国の政策による思い切った支援が必要だと思います。

私たちも今後どのようになるのかわかりませんが、何か相談事がございましたらどんな些細な事でも気軽にご相談ください。

２月に年金差押回避について触れましたが、詳細について知りたいというお問合せを数件いただきました。

年金そのものは差し押さえることができませんが、いったん預金通帳に入ったものは、預金であって年金ではないという考え方があって、差し押さえることができます。

ならば、年金を現金で受取ることができれば差押は回避できるというわけです。

年金をもらうには年金の請求をしなければなりません。裁定請求といいます。

裁定請求書には、年金を受取る口座を記入する欄がありますが、その下に
『口座をお持ちでない方や口座でのお受取が困難な事情がある方は、お受取方法について、「ねんきんダイヤル」又はお近くの社会保険事務所にお問い合わせください。』と書いてあります。

この場合は、自宅に『年金送金通知書』が送られ、これを『年金証書』とともに郵便局の窓口へもっていって現金を受け取ります。

対応できる郵便局とそうでないところもあるみたいなので、事前に確認してみてください。

すでに年金が口座に振り込まれるようになっている場合は社会保険事務所へ行き、口座振込みの中止を申請すれば、上記のように

自宅に『年金送金通知書』が送られ、これを『年金証書』とともに郵便局の窓口へもっていけば現金を受け取ることができるわけです。

年金がライフラインという方も多いと思います。差押えられるにはそれなりの理由もあると思いますが、まず、年金を確保してから差押しそうな相手と相談するのが賢明だと思います。

東京都内の自宅マンションが競売にかけられたAさんからの相談は、５年前に都内にマンションをAさん名義で住宅ローンを組んで購入した。３年前に事業に必要な資金を奥さんの親から借りたが、返済できなかったため、関係者と相談して、「代物弁済」で名義を奥さんに変えたが、住宅ローンの返済が滞納し、債権者から競売の申立がなされたが、どうすれば良いか？

というものです。

「代物弁済」とは、借り入れたお金が返せなかった場合にはその代わりに、例えば所有している不動産を譲渡します。というような契約に基づき、対象不動産に代物弁済予約仮登記などを登記してから行うのが通常です。

しかし、Aさんの場合はそのような一般的な契約によらず、いきなり、登記原因を「代物弁済」として奥さんに名義を変えてしまいました。

不動産に抵当権がついていても本人が承知なら、名義変更はできますが、債権付の不動産をもらったところで、抵当権が実行されてしまえば、債権者の競売申立てには不服は言えません。

今の所有者は奥さんであっても住宅ローンの債務者はAさんであり、抵当権はAさんを債務者としてしっかり登記されています。

Aさんは名義が変われば自宅を取られずに済むと判断したようですが、それは大きな間違いでした。

それに、所有権移転には不動産取得税等結構な費用もかかりますから、目的からすれば無意味で大きな損失です。

比較的新しく場所も良いので、競売の入札には多くの札が入るような物件で、上記のような状況（所有者が奥さんで債務者が夫）は担保提供者と同じような状況なので、入札をためらう理由にはなりません。

幸いにも奥さんのご両親は資産家ということなので、任意売却で購入してもらうことを勧め、その方向で動いています。

Aさんにしてみれば、これ以上奥さんのご両親に頼りたくないという気持ちもあったのでしょうが、もう少し早くご相談いただけたら、交渉も今の段階よりスムーズではなかったかと思います。

時間はあまりありません。

サービサーの納得できるラインでの交渉が始まります。

ご相談者のHさんはご自宅を競売にかけられてしまい、任意売却でなんとか親戚の方に買ってもらえそうだが、何の知識もないので、お願いしたいということでした。

親族の方の協力が得られることと、既に売却基準額が出されていること(期間入札まであと、１ヵ月足らず)で、早急に話を進めたいと思いましたが、謄本を見てひとつ気になることがありました。

Hさんは破綻はしていないものの会社を経営していました。過去に運転資金が足りず、仲の良い取引先の社長の好意でお金を借りました。貸主はその会社です。その時、Hさんは義理堅い方なので、社長はつけなくていいと言ったのですが、自宅に３番ですが抵当権をつけました。５年ほど前のことでした。

はじめは、１番抵当権者の了解を得られれば、２番以下はそんなに難しくは無い交渉だと思い、３番につけている社長とは現在も連絡が取れるのか確認したところ、その会社は４年前に破産してしまい、もう無いとのこと、社長にも借金は返さず、そのままになっているとのことでした。

つまり、お金を借りた会社は倒産し、破産管財人のもと整理され、すでに破産事件は終了してしまっていました。会社の社長は良かれと思い、管財人にはお金を貸していること、抵当権をつけていることを黙っていたのです。管財人はこれを調査できず、終了してしまったのです。

抵当権を解除してくれる会社が存在しない＝１番、２番抵当権者が承諾しても３番は残る。３番を解除するには、もう一度、清算人といって法律手続きにより、当時の破産を一部やり直さなければならないという非常に困難な状況です。親戚の方は金融機関からの融資で、その家を購入する予定でしたが、３番が外れなければ融資はできません。

お金を貸した社長の好意がこんなことで仇となってしまいました。

ちなみに、当時の破産管財人を探し、この件を伝えたところ、言い訳どころか、取り付く島もないように電話を切られてしまいました。管財人の完全な落ち度ですからね。

結局、その家は競売で親戚の方が落札できましたが、任意売却での想定金額の１．５倍、２番の入札者金額は売却基準額程度でしたから、高い買い物になってしまいました。

破産会社の抵当権残っていたら要注意です。