未分類 のアーカイブ

弊社顧問弁護士事務所主催の「建物の地震被害とその対応策」というセミナーに参加しました。

毎日のように震度７だとか、確率が上がったとか下がったとかマスコミを賑わしている地震情報ですが、

東日本大震災が起きてもうすぐ１年、これ以降首都圏を襲う地震も増え、いつとは言えないまでも首都圏を直撃する

巨大地震はかなりの確率で襲ってくることはどうやら否定できないらしい。

そこで、やはり気になるのが建物の被害。

セミナーでは地震による建物倒壊時の建物所有者の法的責任や建物の耐震対策など具体的な例で講義されました。

建物のポイントとしてはその建物がいつ建てられたかということ、それは建築基準法により、耐震基準が大幅に見直された

１９８１年（昭和５６年）の６月１日以降のいわゆる「新耐震」かそれ以前の「旧耐震」かで大きくわかれているようです。

これは木造住宅でも鉄筋コンクリートでも同じで、昭和５６年の６月１日以降に建築確認を受けたものを新耐震基準として、

現在、不動産流通においても耐震の目安となっており、その価値にも通じるものです。

実際、阪神淡路大震災時でも旧耐震と新耐震では半壊、倒壊などの件数が大きく異なっていて、新耐震では全壊というのは

ほとんど無かったということで、新耐震の信頼性は裏づけされたようです。

問題は旧耐震の基準で建てられた建物。これを維持するにはやはり、耐震補強を行うことですが、現在では新しい耐震補強技術

も確立されていて、費用や目的に応じて様々な対策ができるようです。一番安心なのは免震構造にすることなのですが、その

費用は他の方法より高くなるということで、費用対効果をどのように考えるかですね。

いろいろと勉強させてもらいました。

旧耐震時に建てられた建物に関してはできるだけ早く対策をとるべきだと痛感しました。

一見あまり関係無いように思えますが、離婚に伴う住宅の任意売却は多いです。

それはどうしても住宅ローンが残ってしまうことが多いからでしょう。

住宅ローンの残債が無ければ離婚して財産分与した場合、夫婦のどちらかがその住宅を単独所有するか、または売却して、その金額を分ければ良いというもので、任意売却にはなりませんが、住宅ローンが残っているような場合は当然、ローンを払わなければなりません。しかし、それまでは夫婦で支払えたものが、単独となるとなかなか思うように支払いができず、結果期限の利益の喪失ということになり任売なり競売へと進んでしまうケースもたくさんあります。

住宅ローンが残っていても銀行の承諾を得ないで財産分与として名義を変えることはできますが、例えば奥さんがその不動産を所有して銀行への返済も奥さんが行う場合には、ローンの債務者が奥さんになるわけで、そこは、奥さんの収入状況も考慮しなければならず、銀行もなかなか変更に応じないと思います。奥さんの収入がローンの返済に耐えうるだけのものがあれば別ですが。

最近、このような相談も多くなっています。実際に任意売却に着手するケースも増えてきました。

離婚はそれだけで大きなパワーが必要だと、友人の離婚経験者が言ってましたが、それにプラスして、財産の処理や任売、競売といった問題がからむと余計大変です。

離婚後の収入状況や現実的な住まいのための出費なども考えてできるだけ無理の無い方法を選択することが必要だと思います。その時の感情に流されてはいけません。

相談をしているとよく、任意売却と競売の違いを聞かれます。

「任意売却でも競売でも家を失うのは同じでしょ」と。

はっきり答えます。

「違いますよ！」と。

任意売却の場合、売主の方とは通常の売買のようにコミュニケーションがとれますが、競売の場合はほとんど無理です。

競売にはどんな落穴があるかわかりません。裁判所の調べる３点セットでは全てに対して安心して応札できるわけではありません。

概要はわかりますが、本当のところは物件の状況を例えば周辺の聞き込みとか、債権者のインタビューとか、持主や、債権者関連を調査しないと応札はできません。

それでも、瑕疵をはじめ、いろいろな権利関係がうまく処理できない場合も出てきます。

だから、競売価格は安くなります。

競売物件にはどんな落とし穴があるのかわからないのです。

任意売却では、瑕疵の問題や、権利関係など、売却する前にほとんどわかりますから、買い手のリスクも減り、その分高く買っても良いという判断があります。

一般の方が競売で失敗した話しはよく聞きますが、競売が安くなる理由をよく理解されてからの方が懸命ですね。

これまでの住宅ローンの返済額が毎月１５万円、ボーナス月はこれに約２０万円が加算されて支払いをしていましたが、昨年から給与の遅配などが起こりただ今任意売却で買い手をさがしています。

いくつかの候補が出てきて売却の目処がつきそうになっています。

そこで、さっそく転居先を探しているのですが、現在の住まいと同程度の広さ、利便性を求めているため、当然ながら家賃が高い。

１２万から１５万程度の家を求めています。

気持ちはわかります。

ご家族４人ですから、最低でも４部屋くらい欲しいですよね。車もお持ちなので、駐車スペースも、ペットも飼っています。

全てを満足させるには毎月のローン返済額と同じくらい払わないと住めません。

状況はよくご理解されているのですが、奥様やお子さんたちの手前・・・、なのです。

しかし、これでは家賃滞納は目に見えていますね。

こういうことは良くあることですが、そんな時には我々がまず奥様を説得します。

「今が一番厳しい時です。少し不便かもしれませんが、多少余裕のある家賃のところに住んで、生活を立て直す方が大事ですよ。賃貸なら、もっと余裕ができればいつでも借り替えられるではないですか！」

ということです。

つらい時、家族の絆が失われるのが一番怖いことです。

家が多少狭くなっても、駅から多少遠くなっても美味しいものが食べれて、子供もしっかり学校に通わせる、たまには家族旅行ができたほうがずっと幸せな気分になれるはずです。

今は、一旦回避。状況をしっかり見極めることが重要ですね。

家賃７万５千円のアパート、駅から２０分、３ＤＫ、築２０年、ペットは小型犬のみＯＫ。これを勧めようと思います。

企業の破綻に伴う任意売却もよく承ります。

破綻した企業の連帯保証をしているA社長は個人名義で都内にワンルームマンションを所有していました。

管財物件になってしまったので、任意売却で処理することに。

都内でも駅から近く築年数は２０年くらいありましたが、なかなか良いマンションです。

これなら時間かけずに購入者も決められるかなと思ったのですが、問題がひとつ。

賃借人はワンルームに１０年以上住んでいます。安定していて良さそうなのですが、実はご高齢で、無職でした。

近頃の債権者、特にサービサーは最初から不動産業者への売却に良い顔をしません。業者値段の提示ですから、相場に近い一般ユーザーへの売却を希望してきます。

我々もそのことは知っているので、まずは一般ユーザーへ紹介します。

物件そのものは気に入っていただきましたが、やはり賃借人でひっかかりました。家賃や安定性の問題ではありません。その購入者の危惧は「孤独死」でした。

以前所有されていたワンルームで孤独死があり、後処理に結構な時間とお金を費やさなければならなかったということでした。

心優しい希望者は立ち退きさせるには心が痛むと、結局購入を断念されてしまいました。

高齢者の孤独死は社会的にも問題になっていますが、身近なところで接すると深く考えさせられます。これから益々増えていくだろう問題に社会が対策を講じていかなければならないと思います。

そのワンルームは結局一般ユーザーの買手はつかず、業者の方に購入していただきました。賃借人はご高齢ですが元気で、今現在そこにお住まいになっています。

test