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「配当要求終期の公告」

担保不動産の競売が申立てられると申立てた債権者以外にも債権がある債権者に対して、

執行裁判所に債権を有する旨を申し出てください！という制度です。

執行裁判所は、競売の申立が行われた際には配当要求の終期を決め公告することが義務付けられています。

配当要求終期日は、開示期間１ヶ月くらいです。

これを知って自治体などが参加差押を実行したり、任意売却業者がチラシや訪問をかけてくるのです。

配当要求終期の公告がされた後、概ね３ヶ月から６ヶ月後に競売物件として一般に公告されます。

私は任意売却のコンサルタントとして任意売却を勧める立場ですが、

配当要求終期の公告が出された場合、任意売却できる期間がかなり少なくなっているということですね。

競売に出されてしまった不動産でも、開札の１日前までに申立者が競売を取り下げることができるのですが、

所有者の精神的負担を考えればできるだけ余裕をもった解決をしたいものです。

「差押」

 

差押は担保不動産の競売開始決定の中でなされるもので、債務の返済ができない場合、

債権者は督促や催告を経て裁判所に競売を申し立て、これが決定されると競売手続き中に所有者による

財産処分をできなくするためのものです。

 

登記簿謄本では甲区(所有権に関する事項)に登記の目的として記載されます。

原因として「○○裁判所担保不動産競売開始決定」と記載されます。

 

また、　「参加差押」というのがありますが、これは例えば金融機関が競売を申し立てると、

自治体の税金などを滞納している場合それらの債権を確保するためになされます。

簡単に言うと２番目以降に差押える時は参加差押ということですね。

 

任意売却をする場合、固定資産税などの滞納による参加差押というのがよくあります。

基本的に滞納している金額全額を支払わなければ差押を解除してくれないので、

売却金額内での比重が大きいと競売になってしまう可能性が大きいです。

「一括返済」

 

住宅ローンの返済ができなくなって滞納が３ヶ月～過ぎ、ローン内容の変更(支払額のカットや、期間延長)

などが金融機関と合意できない場合、期限の利益を喪失してしまいます。

 

こうなると、金融機関は借りている住宅ローンすべてを返すよう求めます。これが一括返済です。

注意したいのは滞納している金額を全て返しても期限の利益の喪失が元に戻ってそれまでどおりの返済

方法に戻してくれることはないということです。

 

よく、「多少遅れても２、３ヶ月たてばお金が入るからほっておけばいいか」などと金融機関に対して何の

アクションも起こさない人がいますが、これが致命傷になってしまい取り返しのつかないことになってしま

います。

 

今は、金融円滑化法が有効ですから、支払いができない状況が予測されたら、まずは金融機関に相談

してみて下さい。

 

一括返済を求められる前に。

「期限の利益」

住宅ローンを契約する時、支払い期間や金額を金融機関と取り決めます。その取り決めに従って支払いが続いている限り、金融機関は融資残額を一括で返済して欲しいということは法律上できません。これがお金を借りている人に与えられた期限の利益です。しかし、この契約に違反すると、つまり、月々の返済ができなくなってしまうと契約違反、つまり、期限の利益の喪失ということになり、お金を借りている人は金融機関から債務の一括返済を求められてもこれに応じなければならなくなってしまいます。多くの人は一括返済ができません。そうなると、金融機関は抵当権が設定してある不動産を売却して返済することを求めてきます。ここから競売へと進んでしまうのですが、競売による処理は時間がかかるため、多くの金融機関ではまず、任意売却を勧めてきます。この時、債務者本人に知り合い等不動産業者がいない場合、金融機関から不動産業者を紹介される場合がありますが、立場的に金融機関の側になることが多いので、できれば債務者側の立場に立てる不動産業者を選ぶことをお勧めします。

「任意売却」

金融機関との返済の契約が解除され、期限の利益を失うと抵当不動産を整理(売却)しなければなりません。整理の方法には「任意売却」と「競売」があります。競売は持ち主の意思とは関係なく裁判所により強制的に整理されてしまいます。

任意売却は持ち主と債権者が合意できる条件で整理が行われます。一般的には競売よりも高い金額で売買が成立するので、債務額をより多く減らせることができますが、東京などの大都市圏と地方では一概に判断することはできない状況です。

しかしながら、持ち主の整理後の生活や、精神的な苦痛を考えた場合、競売より任意売却での整理の方が圧倒的に良いことは事実です。私が携わった多くの方は笑顔になってそう言ってくれます。

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