任意売却.jp

不動産の任売での税金などの差押えや抵当権の抹消には注意が必要だと常々思っていますが、

今回、こんな事もありました。

通常は、抹消の条件として元金の全額納付を条件にしてくる行政が多いのですが、Ｆ市の税務担当の方はできるだけの（可能な限りの）打ちいれ金と、後の返済状況がわかれば、抵当権の抹消に応じましょう！ということで、残債額の１０分の１程度の金額で抹消に応じてくれたのです。

もっともこの案件は期間入札までの時間がなかったのと、こちらからの買い入れ金額が既に提示されている売却基準額を上回っていたため、そのまま競売になってしまうより売主にとってはメリットが大きい事→残債が大幅に減る→滞納分の税金も計画的に返済できる云々ということを説明した結果でもありますが、俗に言うお役所仕事ではなかった対応に感謝しつつ、他の同じような案件に対しても辛抱強く交渉していくことが何よりだと痛感しています。

何事もあきらめないことですよ！

任意売却でも競売でも自宅を無くしてしまったらたいがい新しい住居を見つけなければなりません。

任売の場合は退去の時期もある程度予測や話し合いができるので、競売による退去より時間には余裕があるのが通常です。

私たちは担保不動産の処理だけでなく、新しく住む住居を手当てすることも多いのですが、希望に合った賃貸住宅を探すのはなかなか大変です。

それまでの支払いローンより安くなければ家賃を支払うことができないのが普通ですが、みなさん生活のレベルを落としたくないと思うことから結構条件の良い物件に魅かれてしまいます。

もちろん、債務がなくなり、収入面も心配ないのならご希望の住居に入るのが一番ですが、現実にはそうもいかないようです。

全国どこでもそうだと思いますが、家賃が高くなればなるほど、入居時の必要書類は多くなります。

住民票、収入証明、会社などの在籍証明、連帯保証人関係の書類、火災保険等々、それに賃貸契約書もこんなに必要なの？と思ってしまうほど細かい条項が書かれています。（売買契約より大変ですよ！）

Ｋさんは私たちが勧める物件→それまで支払っていたローンの金額の6割くらいの家賃で、場所は少し離れて、築何数も若干古いけれど、居住スペースは十分確保できるアパートと、

自分で探してきた物件→ローンの金額より１万円くらい安く、築４年の駅近物件

のどちらにするか相当迷っていました。

迷うのもわかりますが、こんな時は、現実を認識していただくため契約に必要な書類や審査のことなど具体的に説明します。

家賃がある程度高い物件はやはり入居したくなるような良い物件ですが、入居審査は厳しいです。

これが現実です。

頑張って生活を立て直してから、いくらでも条件の良い物件に住み替えれば良いのです。

Ｋさんはこちらで勧めたアパートに入ることになりました。

悔しい思いもされたことだと思いますが、その悔しさバネにして頑張ってください。

Ａさんは自宅を競売にかけられたが、任意売却することを決め、購入者も決まり、現在は債権者と金額配分の交渉中。

その不動産には金融機関の抵当権と、Ａさんが滞納してしまった市町村民税による抵当権が市によって設定されている。

通常、税金滞納が続き、差押える価値のある不動産を所有していれば、抵当権設定でなく差押えをかけてくるが、Ａさんは差押予告書が役所から届いた時に、差押えではなく、抵当権設定でと主張し、役所もそれを了承してくれたというのです。

どこが違う？

ここが大切なのですが、税金滞納による差押処分はその不動産を自由に処分できなくするためのものですが、抵当権の設定では処分は自由に行えます。

もっとも、売却に際してはどちらも抹消しなければなりませんが。

また、税金滞納による抵当権が設定されると、この間の延滞金は半分免除されるという規定があり、売却する場合でもかなり助かることになります。

もし、税金滞納による差押予告などの通知がきたら、行政側と話し合い、不動産を担保として提供すること→抵当権設定で折り合いをつけた方が良いと思います。

前にも書きましたが、税金滞納による差押での差押登記の抹消には基本的には滞納分全額納めなければ応じないという行政も少なくありません。任意売却において、この全額納付がネックになって不調に終ってしまうこともあります。

差押えられてしまう前に抵当権設定の方法を提案してみましょう。

今年の始めよりこのブログを経由して関西、特に大阪にお住まいの方からの相談が増えています。

私たちの業務範囲は、関東で東京、神奈川、千葉、埼玉、それに山梨、静岡で、その他の地域の方からの相談事にはあくまでも相談として何らかのアドバイスをさせていただく事に留まっておりました。

しかし、相談者は皆さんかなり悩んでおられる様子でしかも共通して言えるのは、ご自分ではアドバイスを受けてもどうしたら良いかわからないというのが本音として聞こえてきます。

私たちは、まず、直接お会いすることを基本としています。電話やメールは窓口にすぎません。

そこで、関西からのご要望にお応えできるよう、私たちと同じスタンス、スキルをもっている関西のコンサルタントと協力することになりました。

窓口はこちらで結構です。大阪、京都、奈良にお住まいの方で悩んでおられる方はお問合せ下さい。

最近になって多くのご相談をいただきます。

メールもありますが、より深刻に思われている方は電話で直接いただきます。

首都圏以外の方が増えているのが実感です。

私たちが直接お目にかかったり、実際に任意売却などができるのは東京、埼玉、千葉、神奈川、山梨です。

これは任売の成功にはその地に精通していることが重要なので、全国どこでも大丈夫とは言えないからです。

しかし、相談は全国どこからでも大丈夫です。

このＨＰを見て全国の方から相談を受けています。

相談でお金がかかることはありません。

私たちの守備範囲以外からでも大丈夫です。

お気軽にお電話下さい。

それにしても、地方の状況が悪くなっているのが気になります。

A さんはある会社を経営しているが、ここ２、３年業績が芳しくなく、借りていた事業資金の返済が滞りメインバンクの信金は融資の大部分を保証協会に代位弁済させた。この時点で、自宅の担保権の優先順位は保障協会に移った。

保証協会はAさんと話し合い、月々の返済額を決め続けて返していただけるのなら、競売にはかけないと約束してくれた。

半年ほどはなんとか支払いができていたようだが、業績はますます悪くなり、協会への返済もできなくなってしまい、協会への相談もできないまま音沙汰無しを１年くらい続けたところで自宅の競売開始決定が届いた。

あわてたAさんは即座に協会に相談に行ったが、時すでに遅しで、担当者いわく、「これまでの未払い分(中級の車が買える程度)を一括で入金すれば競売を取り下げてもいい」ということ。

月々もままならないのにそれは無理なはずで、困ったAさんはメインバンクに相談する、というタイミングでこちらに相談がありました。

メインバンクにもまだ残債がある中でいくら長い付き合いだからといっても(メインバンクとは創業以来３０年の付き合いとか)

こんな状況で、しかも代位弁済の果ての競売を取り下げる費用を貸すはずはありません。

案の定、相手にもされなかったようですが。

競売開始決定の通知がきてからあたふたする人は割と多いです。

そして、あたふたする人はご自分の状況がいまいちよくわかってない人が多い。このタイミングでさえ！です。

確かに競売になっても回避する方法はありますが、大切なのはできることと、できないｊことの判断を早いタイミングでされることです。

この判断が遅くなると、事は悪いほうへとどんどん流れていきます。

ご自分が思うほど都合よくは行かないと思ったほうが懸命です。

Aさんはまず、保証協会への状況報告や、相談をしなかったことがはじめの誤り。次に、金融機関の考え方をまったく理解していなかったことが次の誤り。

気持ちは大いにわかりますが、現実的に捉えないとご自分や家族を守ることはできません。

意に反して返済ができず、財産を処分する、またはされることになったら、選択肢を絞り込んで優先順位をつけ少しでも傷が浅いほうに取り組むべきだと思います。

都合のいい話しはそうそうないと思ったほうがいいです。

ブログの更新をしていませんでした。

ＧＷがあったり、震災後のアンバランスな状況があったりと、相談事や、実際の任意売却の準備などは震災前と同じように動いていたのですが、五月病かな？

記事の更新がない間、被災地の住宅ローンに関する減免などの話題も出ていたようですが、これはかなり思い切った施策を打ち出さないといけないと思いますが、検討案をみると、結局は新規にローンが組める収入を確保できる人たちがその恩恵が受けられるようなものになってしまうのでしょうかね。

原発の問題も、どこを信じていいのやらで、二転三転、七転八倒でしょう。そもそも放射能や原子力に関する専門家なんて、簡単に周りにはいないのだから、肩書きかなんかで信じるしかないのでしょうが、マスコミには様々な専門家が出てきてそれぞれに意見が違う場合もあったりして、聞く方も訳わからなくなってしまいますよね。

任意売却に関する相談は、震災前と比べると、住宅ローンというより、企業にまつわるものが増えています。

震災の影響で、それまでも四苦八苦していた会社にとってはこの震災は最後通牒といった感もあり、何とか事業を続けていこうと頑張っていた経営者の方々でも、「あきらめた」というより、あきらめさせられたというのが実情でしょうか。現在進行形の相談もあれば、予備軍として準備したいという相談もきています。夏から秋にかけて顕著になるような感じを受けています。

不動産業界も実情はマチマチですが、家を買いたい層は震災直後はかなり様子見だったと思いますが、液状化などの地域を除くとかなり戻っていると思います。

例年より早く梅雨にはいりました。台風は低気圧に変わり、東日本では大きな災害にはならず、少なからずホッとしています。

今月はなんとなくモヤットな月でした。

あの日からちょうど２ヶ月が経過しました。

原発問題に端を発する放射能汚染、風評被害はまだまだ続いています。

震災被害による経済状況はまったく先が読めない状況です。

東京では余震の回数も今のところは減ってきていますが、たまに揺れているような気がします。これは地震酔いというのが収まっていない証拠ですね。

我々が売却推進している任売物件への問合せは震災直後に比べると平常に戻っています。

ある調査会社によると購入希望者は４５％ほど減っているというような記事を見ましたが、場所により、家を欲しいと思っていた人がこの震災で買うの止めた！と思う人はさほどいないと思っています。

収益不動産はさすがに動きは悪いですが。

このブログですが、海外にお住まいの日本人の方も見てくれているようで、任売ではないけど、日本にある不動産を処分して現金に換えておきたいという方から相談を受けました。

この先、不動産を所有していても仕方がないので、現金に換え、しかもそれをドルにして持っていたいということです。

海外からの目でみると日本というブランドがどうも危なっかしくなってきているようですね。

日本も大きな債務国ですから規模は違えど破産しないとは限らないということです。

より深刻なダメージが現実化しないことを祈り、日本が少しでも元気になるように頑張るしかないですね。

この連休中に３件ほど任意売却の相談に行きました。

皆さん競売開始決定の通知を見てからのご相談でした。

「こんなことは初めてなのでどうしたらいいのかわからなくて」というのが皆さんの開口一番です。

相談は、まずは、競売までのスケジュールを説明し、この時点ではまだ時間があり、その間いろいろな手段が考えられるので、前向きにいかなくてはだめだということを納得いただき、それから現在の借入残高や収入の状況、連帯保証人の関係、その家に継続して住む意思があるか、あるとしたら協力してくれる方がいるかどうかというようなことをお聞きします。

よく、借入残高をお聞きすると「わからない」という人が多いというのもよくあることなのですが、あまり好ましい状況ではないと思いますね。

自分の財産は自分で守る！　よく聞く言葉ですが、状況判断なくして守ることはできません。最低限、借り入れ残高くらいは把握しておいた方が良いですね。

ひとりの方は今日、借入残高を銀行に確認しました。対象不動産の査定金額より低い金額でした。連帯保証人への心配もありましたが、査定金額で売却できれば、返済しても余ることがわかり、ほっとされていました。

このGWを前に知り合いの会社が倒産しました。

近年はこれといったお付き合いもない会社ですが、どちらの会社も社長をよく知っているので、残念です。

その業種は不動産業と、広告代理業ですが、聞くところによると数年前から業績は芳しくなかったものの金融機関の協力もあり何とか頑張っていたものの今回の震災。被災地とは直接関連はなかったようですが、それまで以上の急激な受注減にとても耐え切れず破産を決断したようです。

震災前だって多くの中小企業は不況にあえいでいました。資金に余裕は無かったのですから、たとえ１ヶ月でも仕事が無くなり、この先の情勢にも不安があるとすれば、この決断は仕方の無いことかとも思います。

これから夏にかけて、倒産する企業は例年以上に多くなることが予想されています。

これには企業の現実的な資金繰りもあると思いますが、存続に対するマインドの低下も大きく影響していると思います。

よく、気持ちがあってもお金がなければしょうがない！ということを耳にします。確かにそうですが、気持ちがあれば何とかすることができる！と思います。

前向きな気持ちを失ってしまったらそれこそおしまいです。

前向きに、前向きに、前向きに！