４月から相談が増えてきた親族間売買について説明をします
任意売却のがっこう・校長のブログで以前書いていた記事ですが是非ご参考にして下さい

任意売却の解決方法・親族間売買についての勉強です
通常の任意売却の場合は当然ですが売却後は引越しをする事になりますが、お子様の転校を何とか回避したいという相談は多く寄せられます。そんな時の解決方法です

まずは親族間売買の説明

読んで時の如く、貴方の不動産を親族に購入して貰う方法です。
任意売却になった家やこのままでは住宅ローンの延滞が発生する、または既に延滞をしている場合は任意であり強制であれ通常は他人に売却する事になります

すると当然、その家に住めなくなり引越しをする事になります。
ここで問題になるのがお子様の転校や、ご近所に家の売却がわかる事です
それを回避する為に親族の方に家を購入してもらい親族の方には家賃を支払い、貴方はそこに住み続ける事ができる方法です

上記以外にも様々な理由で親族間売買を希望される方は多いです

協力してくれる親族がいれば簡単そうですよね
しかし親族間売買は相談する業者が経験が乏しいと上手くいかず、できたはずの親族間売買が出来なくなる場合もあります

 

親族間売買の問題点

タイトルに問題点と書きましたが、購入してくる親族の方が現金で購入してくれる場合は比較的簡単です。しかし不動産購入を現金で購入できる方は非常に少ないと思います

仮に現金で購入できる場合でも多少の問題が出てきます

・まずは価格の問題です。銀行の残債金額で購入する場合には銀行は何も言いませんが
通常の不動産の場合は債務超過（オーバーローン）が多く相場で購入しようとすると
ローンの完済が出来ず当然銀行は売却に了解してくれません。任意売却を既に行っている
場合でも親族の購入が銀行に分かると、親族だから安く購入しているのではと銀行は考え
売却の許可をくれない場合があります

・次に親族の方がローンで購入する場合です
通常の銀行へ相談に行かれてもまずどこの銀行も親族間売買に対しての融資を行って
いません。これは単純に銀行のルールだと思って下さい。銀行とお金えを借りる際に
審査をし回答をする保証会社のルールで親族間の場合は保証対象外の為、認めてもらえ
ません。

これまでの相談でも方々の銀行に相談に行き断れから相談に来られた方もおおいです
そしてもっと悲惨なのが銀行へ相談に行くと、あまり経験値のない銀行の方が対応された場合です。（もっとも銀行事態が親族間売買を行わないので誰も経験値がないのですが）
その場合は一旦相談として受付をしてくれますが、その際に親族の方の年収を見て割と楽観的な対応をしてくれるそうです。期待をして家にかえると先程の担当者からお断りの連絡が入ります。

※この他、低廉譲渡（不当に安く売却して）で贈与税の対象となる場合もあります

以上が親族間売買での代表的な問題点です

 

親族間売買での業者選び

まずはその業者にどれくらいの経験・実績があるかが問題です

銀行マンでも経験がない「親族間売買」は不動産業者を一様です
経験がない不動産業者に相談に行くと当たり前に断れてしまいます。これほど親族間売買はある意味難しい解決方法です

ではどこに相談するか、当然経験値の高い不動産業者に行くしか方法はありません

実績のある不動産業者は、このエリアの相談であれば、ここの金融機関が対応可能など瞬時に対応してくれます。

次に金融機関が見つかっても不動産の担保評価の問題が出てきますが、こちらも融資可能な金融機関の担保の考え方なども熟知していますので安心です
一般的な不動産取引より厳密な担保評価を求めれますので、この担保評価書も親族間売買が成功する大事な鍵となります

このように親族間売買は相談する業者で全てが決まると言っても過言ではありません
必ず経験知の高い業者に相談をし、まずは本当に詳しいのか色々と質問をし決定して下さい

あと重要な事ですが「任意売却のがっこう」に相談される前に、別の業者に相談された方のお話しです。

その方は実家のお父様の仕事が上手くいかず住宅ローンを滞納される事になりました。実家には自分以外のご家族が住んでいましたのでご自身で購入できないかを相談されたそうですその際にその業者から親族間売買の説明を受け銀行の仮審査の手続きを依頼されました

その方は業者から仮審査の手数料を請求され言われるままにお支払いをされたそうです、業者からは審査が通らなくても手数料は返さないと言われたそうですが、貴方の内容ならば恐らく大丈夫でしょうと言われたそうです。その後見事に仮審査は否決で手数料は却ってきません。手数料については個々の業者の考えなので意見はないのですが仮審査先が都市銀行でまず親族間売買の審査が通らない銀行ばかりでした。このような事例もありますので相談される際は必ず費用をご確認ください

 

親族間売買のまとめ

親族間売買は成功すると、ご近所の方へ売却の事実がわからず又お子様の転校を回避する事ができるなどとても有り難い解決方法ですが難易度が高いのも事実です
しかし諦めずに相談する事によって道は開ける時があります

「任意売却のがっこう」では親族の方への相談も含めてトータルでお手伝いさせて頂きます