2021.09.12
今週の振り返り・相談内容など
今日は少しゆっくりとした日曜日でしたので今週の相談などの振り返りをしたいと思います
「任意売却のがっこう」のHPやブログをご覧頂いている方で、まだ実際に相談をされていない方やまだ緊急ではないが事前に任意売却の事などの情報収集をされている方の参考にして頂けたら幸いです
まず今週の大きな動きは任意売却物件が1件解決した事です
午前中に売主様・買主様・債権者・司法書士と私が銀行へ集合し不動産取引の引渡し(決済)を行いました。その後債権者から競売取り下げ書類一式を頂き裁判所へ持ち込み売買自体は完了しました
この任意売却解決事例で参考にされたいのは「競売開始決定通知」がきても充分任意売却での解決は可能です
色々な情報で既に競売を回避できるといった情報は沢山出ています。しかし全ての案件が可能ではないです
これは時間的な制約もあります。開札期日が1週間に相談を頂いても、まず任意売却での解決は難しいです(厳密に言うと開札日前日までの競売取り下げは可能ですが実務上1週間前に相談を頂き、仮にその日に買手が現れても債権者との価格交渉等が1週間前で纏まる可能性はかなり低いと思います・満額返済や相場以上の価格であば別ですが)
あと時間的な制約に関して別の問題が出る事があります
競売の手続きが進んで行くと裁判所から執行官が家に来て査定を行い競売での「評価額」が算出されます
これが任意売却においては良い時と悪い場合があります
悪い場合ですが(これはあくまでも一例である事と私の私見ですのでご了承ください)評価額が相場以上の金額で算出されている事がこれまでもありました
この評価額が既に出ている場合の任意売却は基本的に評価額以上でないと債権者が納得してくれません
お部屋の状態や地域性の問題で一概に築年数等だけでは適正価格を算出が出来ない場合が不動産には多いです。しかし債権者の立場からすれば裁判所が作成した評価額を無視する事が出来ませんので任意売却が成立しない場合もあります
しかし競売手続き前の任意売却であれば、査定はこちらで行いますし事前に債権者からの了解を得て販売しますので相場以上での販売を行う事はありません(不動産の場合相場以上での販売は難しく結果売れずに競売になる事になります)
逆に良い例ですが
こちらの査定と債権者からの提示されている価格に大きな開きがある場合です
これまでの事例では、お部屋の状態が悪く(失礼ですがゴミ屋敷でした)査定価格をおよそ1600万円で査定をしたマンションがありましたが、債権者は近隣事例を基に2350万円で販売の指示がありました
何度か価格変更の依頼をしたのですが大きな変更は難しく2000万円以下での販売は難しいと言われました。そこで、この時はあえて競売の手続きを待つ事にしました
どちらにしても一般の内覧希望者をお連れできる状態ではありませんでしたし
その後競売手続きによる評価額が算出され、この時は1500万円程の評価額でした(裁判所の執行官も部屋に入りかなり驚いたと思います)
そして予め商談をしていたリフォーム関連会社の方に任意売却にて購入をして頂きました
このように、あえて競売の手続きを待つ場合もありますが、一般的には競売手続き前に任意売却の相談を頂ける方が解決策は広がります
しかし今週の解決事例のように競売開始になってからでも充分幸せになれる解決方法はありますのでご安心下さい
今週のご相談
今回のご相談でお話しをお聴きしていても、やはり皆様一様に責任感の強い方ばかりでした
今週のご相談者様もこれまで、ご家族に心配をかけたくない一心でご自身だけで悩みを抱えてきたそうです
それでも限界が来てしまい相談を頂けました
相談があり解決すると多くの方はもっと早く相談すれば良かったと言われます
私達も相談者の方にもっと早く相談していれば良かったのにと言ってしまう事もありました
しかし立場を変えて考えて見ればお金の事などは、そんなに簡単に相談出来る事ではないと思います
もっと相談しやすいシステム等のサービスを提案し、表現として適切ではないかも知れませんが気軽にお話しをして頂けるような心遣いを、こちらが持たねばいけないと感じました
今日は今週感じた事などを書かせて頂きました
明日はお昼から岐阜県にて面談が控えています。もっと相談者様が安心して相談頂けように準備して行ってまいります