2026.08.18
任意売却は「家を売るだけ」ではありません。破産管財人と債権者の間で進める実際の仕事
今回のお仕事は、債権回収会社からご依頼をいただいた任意売却案件です。
ところが、案件の内容を確認していくと、物件の所有者様はすでに破産の申立てをされており、現在は破産管財人となっている弁護士の先生が関与している案件でした。
このようなケースでは、通常の不動産売却のように、
「物件を査定する」
↓
「販売する」
↓
「買主様を見つける」
という単純な流れでは進みません。
債権者、破産管財人、そして実際に購入される買主様。
それぞれの立場や考え方を踏まえながら、売却条件を一つずつ整理していく必要があります。
今回、私たちはその間に入り、査定書の作成や売出価格、取引条件などについて調整を行っています。
なぜ売出価格の調整が難しいのか
今回、正直に申し上げると、現在も売出価格の調整が難航しています。
これは、任意売却では決して珍しいことではありません。
債権者からすれば、できるだけ高い金額で売却して、少しでも多くの債権を回収したいという考えがあります。
一方、破産管財人の先生は、裁判所から選任された立場です。
そのため、売却価格が適正なのか、取引条件に問題がないのかなど、慎重に判断しながら手続きを進める必要があります。
そして私たち不動産会社が考えなければならないのが、
「では、実際に市場で売れる価格はいくらなのか？」
ということです。
「高く査定すればいい」という話ではありません
不動産の査定というと、
「少しでも高い金額を出したほうがいい」
と思われるかもしれません。
しかし、任意売却では必ずしもそうではありません。
例えば、実際の市場価格から大きくかけ離れた価格で販売を開始すれば、なかなか購入希望者が現れない可能性があります。
時間だけが経過してしまえば、最終的に競売へ進んでしまうケースもあります。
つまり、
高すぎても売れない。
安すぎれば債権者が納得しない。
その間で、
「実際に売り切ることができる価格」
を見極める必要があります。
ここには、通常の不動産売却とは違った経験と判断が必要になります。
破産管財人が関わる任意売却では、さらに調整が必要です
今回のように破産管財人の先生が関わるケースでは、通常の任意売却とはまた違った難しさがあります。
もちろん、破産管財人の先生も、債権者も、それぞれがご自身の立場で適切に手続きを進めようとされています。
だからこそ、
「誰が正しい、誰が間違っている」
という話ではありません。
それぞれの立場から見えているものが違うのです。
債権者には債権者の考えがあります。
破産管財人には破産管財人としての責任があります。
そして不動産会社には、
「この物件を実際に市場で売却する」
という役割があります。
私たちは、それぞれの立場を理解したうえで、査定資料や周辺の取引事例、市場の状況などを説明しながら、現実的な着地点を探していきます。
ご相談者様と直接お話しすることが少ない案件もあります
任意売却というと、
「所有者の方と不動産会社が話をして売却する」
というイメージを持たれる方も多いと思います。
しかし、実際の現場ではそうとは限りません。
今回のように、すでに破産手続きが進んでいる場合、破産管財人の先生や債権者など、さまざまな関係者との調整が必要になります。
場合によっては、ご相談者様と私たちが直接お話しする機会がそれほど多くないまま、手続きを進めることもあります。
それでも、最終的な目的は変わりません。
できるだけ適切な条件で不動産を売却し、問題を一つずつ解決していくこと。
これが私たちの仕事です。
任意売却は「査定書を作って終わり」ではありません
今回も現在、査定書を作成しながら、関係者との調整を進めています。
ただ、査定書を作ること自体が目的ではありません。
査定する。
価格について説明する。
販売条件を調整する。
実際に販売する。
購入希望者を探す。
購入希望者との条件を調整する。
そして、債権者や関係者の同意を得て、最終的に売買を成立させる。
ここまで進めて、初めて任意売却が一つの解決になります。
だからこそ私たちは、
「高く査定すること」よりも「最後まで売り切ること」
を大切にしています。
任意売却には「調整する力」も必要です
任意売却を専門に扱っていると、今回のように一筋縄ではいかない案件に出会うことがあります。
住宅ローンの問題だけではありません。
複数の債権者がいるケース。
税金の滞納があるケース。
管理費・修繕積立金の滞納があるケース。
すでに競売手続きが始まっているケース。
そして今回のように、破産管財人の先生が関与しているケース。
一つとして同じ案件はありません。
だからこそ、任意売却では単純な「不動産を売る力」だけではなく、
関係者の立場を理解し、話を整理し、調整し、最後まで売却を進める力
が必要だと私たちは考えています。
すぐに売却することだけが正解とは限りません
もちろん、任意売却のご相談をいただいたからといって、必ずしもすぐに売却しなければならないわけではありません。
住宅ローンの返済条件を見直すことで解決できる場合もあります。
ご家族や親族との協力によって解決できる場合もあります。
場合によっては、売却以外の方法を検討したほうが良いケースもあります。
だからこそ、私たちは最初から「売却ありき」でお話をするのではなく、
「今の状況で、どうすれば一番良い方向に進められるのか」
を考えることを大切にしています。
最後に
今回の案件も、まだ売出価格について調整をしている段階です。
簡単に結論が出る案件ではありません。
それでも、関係者それぞれの考えを一つずつ整理しながら、少しでも良い形で売却を進められるよう、引き続き対応していきたいと思っています。
任意売却は、単純に不動産を売却する仕事ではありません。
「売りたい人」と「買いたい人」をつなぐだけでもありません。
債権者、保証会社、破産管財人、行政、買主様など、さまざまな関係者の間に入り、それぞれの事情を理解しながら、一つの売却を成立させていく仕事です。
そして何より大切なのは、
「その売却によって、その方の問題が本当に解決に向かうのか」
ということだと思っています。
任意売却のがっこうでは、名古屋・愛知・岐阜を中心に、住宅ローンの滞納や競売、多重債務、破産など、通常の不動産売却では解決が難しいケースについてもご相談をお受けしています。
「自分の場合はどうなるのだろう」
そう思った段階でも構いません。
問題が大きくなる前に、一度ご相談ください。
