先日、不動産会社の方から質問がありました。以前の同僚なのですが昔、彼から家を購入されたお客様が住宅ローンを滞納されているらしく相談を受けたそうです

相談された彼はお客さまと一緒に銀行へ伺いましたが、あまり実りのある話にはならかったそうです

内容は銀行担当者からは「全額返済をしない限り売却に応じれない」・「以前から滞納歴がありリスケジュールも難しい」と言われてしまい。一日でも早く延滞を解消するように言われたそうです

そこで私の所に質問がありました

銀行が全額返済しないと売却に応じないが、任意売却は無理なのか・どうやったら任意売却できるのか・任意売却できるならばその手順を教えて欲しい

以上のような質問でした。因みに銀行は岐阜県に本店のある地方銀行です

結論から言いますと任意売却は出来ます

 

銀行や各債権者への対応

まず銀行はどんな理由であれ住宅ローンの延滞を容認してくれません。これは絶対に覚えておいて下さい

次に銀行の担当者に話をしても任意売却について了解をくれる事はないです。というよりも、そもそも銀行担当者にそんな権限はありません

基本的に任意売却の相談は保証会社と行う事になります。つまり彼が銀行担当者から任意売却に応じてくれないと言われたのは正確には銀行に債権がある間は任意売却が出来ないと言う事です

それなら銀行もそう言ってくれれば良いのですが先程申し上げた通り住宅ローンの延滞を容認する事が出来ないので、そのような回答となります

変な話ですが滞納を重ねて「代位弁済」という手続きが進め債権が保証会社に移ると任意売却の交渉が出来ます
※「代位弁済とは」・・・住宅ローンを借りる時に保証会社に保証されているケースが多く銀行は滞納が続くとお客様の代わりに保証会社から一括で返済をしてもらいます

 

それでは銀行へ行った事が無駄かどうかと言うと決して無駄ではありません

銀行は住宅ローンが滞納されるとこれまでの履歴を記録しています。（銀行の方にはっきりと聞いた訳ではありませんが、まず間違いないです）

銀行はいずれ保証会社から全額返済されるのですが延滞中のお客様の行動や言動を気にします。（払えないからと言って放っておくと心証が悪くなり今後に影響します）銀行によっては代位弁済前にお客様と保証会社を交えて話し合いを持つ銀行もあります

何でも早い段階で相談にいった事は決して無駄ではなくお客様の役に立ちます。このような行動がのちの任意売却の相談や売却時の引っ越し費用の申請に大いに役立ちます

つまり彼がお客さんと一緒に銀行へ行った事は非常に有効です。そこで今後の保証会社（債権者）への対応やスケジュールに関してアドバイスをしました

保証会社や各債権者への対応については改めてご紹介します。保証会社によってこちらの対応もかなり違ってきます、そして任意売却を相談される会社によっては任意売却が難しい場合も出てきます