先日、ワンルームマンションの任意売却相談がありました

改めてお話をお聞きしても購入された経緯や紹介方法に疑問も感じてしまいます

 

 

 

 

今日はワンルームマンションの購入と注意点について私見ではありますがアドバイスをさせて頂きます

 

・まず投資対象となっているのか

ワンルームマンションで赤字が出ていても所得税の還付を受ける事により、これまでは払いっぱなしの所得税を取り戻す

確かに節税効果がある方もいらっしゃると思いますが一体どれくらいの効果があるかは冷静に判断して下さい

仮に入居者がいて、家賃が常に入金される前提での試算では目論見が甘すぎると思います。入居者がいない場合は毎月数万円の持ち出しとなってしまいます

その金額を上回る程の効果があるのでしょうか

また以前任意売却を行った方は購入されたのが50代後半で数年後には定年退職を迎える年齢で購入されていました。仮に再就職されても給料が下がればその分、所得税も少なくなり還付される税金も少なくなります

 

・価格の下落について

購入された時の経緯をお聞きするとローンが払い終えた時のマンションの価格の目減りが甘く見積もっている事が多いように感じます

勿論、20年後や30年後の相場は誰にも分かりません

とんでもないバブル経済がくるかもしれません

しかし一般的な考えでは人口減や世帯数まで減る事が分かっている現状で不動産価格が驚く程の上昇または価格が下がらない事は考えにくいと思います

 

・修繕積立金の額、大丈夫ですか

ワンルームマンションの相談で驚くのが修繕積立金の額です

ファミリータイプのマンションでもワンルームマンションでも長期的な修繕は必要です

しかしファミリータイプのマンションと比べると低い金額で設定されているワンルームマンションが多いように感じます

いくらワンルームマンションは一棟あたり戸数が多いと言っても、ファミリータイプと比べても驚く程少ないワンルームマンションもありました

※毎月の修繕積立金が2,000円弱のワンルームマンションもありました

購入検討の際に家賃から毎月の経費を差し引きます（管理費や修繕積立金など）

この時に当然ですが経費が少ない方が利回りは良くなります

 

しかし、いざ大規模修繕工事を実施する事になった場合に費用が足らなければ所有者に一時負担金が発生したり、所有者内で意見がまとまらない場合は工事を断念する事になり、マンション自体の価値が下がり、ますます入居率が悪くなる事も・・・

 

決してワンルームマンション投資を否定する訳ではありませんが、購入される際に目論見が甘いと言わざるを得ないケースが多いのも事実です

 

特に場所に対しての意識が少ないような感じがします

同じワンルームマンションでも優良なエリアで購入していれば築年数が古くなっても入居率も良く、また価格の下落が少なくなります

もしこれからワンルームマンションで投資を検討される方は絶対にエリアだけはよくよく考えて購入して下さい

そしてワンルームマンション投資に不安を感じている方は一度冷静に判断する事をお勧めします

いつでも「任意売却のがっこう」にご相談下さい