収益が悪化した為ローンを滞納寸前でしたが解決出来ました
名古屋市昭和区 / Ｕ・Ｅさんの場合
- 職業
- 会社員
- 建物種別
- 収益マンション
- 年齢
- 59歳
- 残債
- 6,800万円
- 家族
- 本人
- 売却価格
- 6,800万円
相談内容
Ｕ・Ｅさん
数年前に収益マンションを購入しましたが、年々入居者が退去され家賃収入が激減しました。このままではローンを延滞してしまいます。どのように解決すればいいでしょうか
会社勤めをされながら収益マンションを購入されていましたが、全体の約3分の1の方が退去されてしまい毎月のローンは貯金を崩しながら支払いをされていました
アドバイザー山田直喜
Ｕ・Ｅさん
このままでは貯金がなくなってしまいます。延滞をすれば競売になると聞きました。今住んでいる家まで売却したりする事になるんでしょうか
仮に競売になっても、即今住んでいる家を売却などはないと思いますが最悪、差押などはしてくる可能性はあります
アドバイザー山田直喜
解決方法の提案①
現状も変える為には入居者を増やし収益を上げる必要があります。収益マンションを売却する場合も家賃収入に対しての利回りで価格を決めていきますので、まずは入居者を増やす事を考えていきましょう。
その上で売却をするのかを検討しましょう
アドバイザー山田直喜
Ｕ・Ｅさん
実は昔、満室稼働の時でもそんなに収益が良くなくて出来れば売却したいのですが、無理でしょうか
現在の入居者が２４部屋に対して８部屋ですので、通常の収益マンションとして販売するのであれば現在のローンの完済は難しいのでその場合は任意売却を検討する事になります
この場合は今借りている金融機関からご自宅を追加担保の設定を要求される場合があります
アドバイザー山田直喜
Ｕ・Ｅさん
絶対に自宅だけは守りたいので、なんとか方法はありませんか
解決方法の提案②
物件を見に行きましたが、建物のメンテナンスもあまりされておらず、これも入居希望がない原因の一つだと思いました。収益マンションのメンテナンス費用は高額になりますのでＵ様に捻出してもらうのは不可能でした。
アドバイザー山田直喜
ただ一つこの物件が良かったのは立地でした。この立地であれば収益マンションとしてではなく土地として売却すればローンの完済も可能だと判断しました
アドバイザー山田直喜
Ｕ・Ｅさん
提案された解決方法はとても驚きました
そして立ち退き交渉など自分でできるのかも、とても不安でした
あわせて退去費用もいくら必要かも検討がつかず心配でした
退去については私も一緒に協力して行う事にしました。その際に現在の入居者の引越し先もご紹介する事にしました。
それと合わせておおよその退去費用と退去に必要な期間をシミュレーションをしました
取りあえず退去費用についてはＵ様の親御様が一旦用意してくれる事になりました
立ち退き交渉から実際に売却に係る期間についてのローンの支払いは何とかなるとの事でしたので入居者様との交渉に入りました
アドバイザー山田直喜
立ち退き交渉は多少は難航しましたが建物の老朽化などを理解して頂きまた引越し費用もＵ様が負担されましたので最終的には皆様にご理解を頂く事が出来ました
アドバイザー山田直喜
解決
退去交渉中に売却先とも交渉を進めていましたので退去完了後に直ぐに売買契約を締結する事が出来ました
無事に完済金額で売却する事が出来ました。今回は任意売却をする事もなく解決する事が出来ました
アドバイザー山田直喜
お客様の声
Ｕ・Ｅさん
突然、ある会社から電話があり安易な気持ちで購入したのですが、年々退去者が増えてしまいました。新しい入居者もなくローンは貯金から補填していました。このままでは破綻する所でしたが今回売却する事が出来ました。立ち退き交渉はとても緊張しました。もし上手くいかなければ中途半端に退去者が出て家賃収入がもっと少なくなる所でしたが全て山田さんがやってくれました。
建物も解体する事なく現状のまま売却が出来ました。本当にここ数年の悩みがなくなり安心して生活する事ができます。親に多少負担をかけましたが今回でローンがなくなりましたので直ぐに返せそうです。今回は本当に有難うございます
今回の解決ポイント
最近、相談が増えています収益マンションのご相談でした。特にサラリーマン大家さんからの相談が多く私的年金目的や所得税減税などの目的で購入をされていますが購入時の金利が高く目論見通りに行っていない場合が多いです
今回は立地条件がとても良い物件でした。そして収益という面では良くないのですが入居者が少ないのがかえって幸いして、退去してもらい土地として売却する事が出来ました。しかし今回のようなケースはとても珍しいです。任意売却をする場合も収益マンションの融資の場合は住宅ローンの任意売却と比べると交渉が難しい事もあります。安易な気持ちで購入をしてしまうと大変なトラブルとなります。
もし現在収益マンションなど投資物件のローン返済でお悩みの方は早目に動いて下さい。よく管理会社に任せっぱなしにしている方が多いのですが自分自身で入居者が増える方法を検討するなどしないと現状をかえるのは難しいです。
また土地を購入して新築アパートを建築された方に多いのですが満室稼働でも全然収益が上がっていない物件もあります。ローンが終われば全て収入だと言われて購入されていますが35年のローンを完済しても築35年のアパートが今と同じ家賃が取れるとは思えません。不安なまま35年過ごすよりも一旦立ち止まり早めに売却など検討する事もお勧めします
